Darf ein Berliner Mieter aus seiner Wohnung ein kleines Zusatzgeschäft machen – oder ist das schon ein klarer Regelverstoß? Genau darüber hat der Bundesgerichtshof (BGH) am heutigen Mittwoch entschieden.
+++ Update: Urteil gefallen! BGH verbietet gewinnbringende Untermiete +++
Der Bundesgerichtshof hat am Mittwochmittag ein deutliches Wort gesprochen – und damit vielen Vermietern, Mietern und potenziellen Untermietern eine lang erwartete Klarstellung geliefert. Nach dem Urteil aus Karlsruhe dürfen Mieter künftig keine Gewinne aus der Untervermietung ihrer Wohnung erzielen, die über ihre eigenen Mietkosten hinausgehen.
Alles, was über die eigenen Aufwendungen hinausgeht, gilt nicht als berechtigtes Interesse. Damit haben die Richter am Mittwoch einen Fall entschieden, der in Berlin für viel Aufsehen gesorgt hatte: Ein Mieter zahlte weniger als 500 Euro Miete, vermietete seine Wohnung aber für beinahe das Doppelte weiter.
Die Richter machten deutlich, dass die Untervermietung zwar ein wichtiges Instrument sei, um Menschen zu helfen, ihre Wohnung trotz veränderter Lebensumstände zu behalten. Das könne ein Jobwechsel sein, eine längere Reise oder ein vorübergehender Auslandsaufenthalt. Für solche Fälle soll die Erlaubnis zur Untervermietung grundsätzlich zustehen. Doch wer dieses Recht nutzt, um nebenbei ein ordentliches Geschäft zu machen, muss nun mit Gegenwind rechnen.
Streitfall ums große Geschäft mit der Untervermietung
Im Mittelpunkt des Streitfalls steht ein Berliner, der 962 Euro Untermiete verlangte, obwohl er selbst für die gleiche Wohnung nur 460 Euro zahlte. Der Fall landete nun vor Deutschlands oberstem Zivilgericht, weil der achte Zivilsenat bereits im September deutliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit solcher Gewinnmodelle geäußert hatte.
Eigentlich soll die Untervermietung Mietern helfen, ihre Wohnung zu behalten, etwa wenn sie für ein paar Monate ins Ausland müssen. So hatte es der Vorsitzende Richter Ralph Bünger in Karlsruhe erklärt. Das Modell sei gedacht, um Hauptmieter zu entlasten und ihre Kosten zu reduzieren.
Doch ob auch ein ordentlicher Nebenverdienst drin ist, darüber herrschte bislang keine höchstrichterliche Klarheit.
Die miese Masche mit möblierten Wohnungen
Parallel dazu fehlt es weiterhin an klaren gesetzlichen Vorgaben fürs möblierte Wohnen. Hierzu gab es am heutigen Mittwoch keine Entscheidung. Das Justizministerium hat zwar einen Entwurf vorgelegt, der strengere Regeln vorsieht, doch verabschiedet ist er noch nicht. Besonders bei voll ausgestatteten Wohnungen fehlen bislang verbindliche Berechnungsmodelle dafür, wie Möbel und Haushaltsgeräte den Mietpreis beeinflussen dürfen.
Fast das Doppelte an Miete für ein paar Möbel?
Im konkreten BGH-Fall hatte die Vermieterin ihrem Mieter gekündigt, weil er die Wohnung gewinnbringend untervermietet haben soll. Der heute 43-Jährige bot die Zweizimmerwohnung für 962 Euro an, während er selbst anfangs nur 460 Euro zahlte. Dass er weiterhin in den 65 Quadratmetern wohnt, bestätigte er selbst.
Seine Begründung für die hohe Untermiete: Die Wohnung sei voll ausgestattet gewesen, vom Fernseher über die Soundanlage bis hin zu Geschirrspüler und Waschmaschine. „Es fehlte an nichts.“ Doch weil es keine verlässlichen Berechnungsregeln für Möblierungszuschläge gebe, sei es schwierig gewesen, einen fairen Preis anzusetzen. Ein Problem, das auch der Deutsche Mieterbund bestätigt.
Der Gesetzentwurf von Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) sieht deshalb vor, einen einheitlichen Möblierungszuschlag einzuführen. Für komplett eingerichtete Wohnungen sollen Vermieter künftig fünf Prozent der Nettokaltmiete zusätzlich verlangen dürfen. Der Entwurf befindet sich aktuell in der regierungsinternen Abstimmung.
Wie viel Zuschlag ist zu viel?
Für die Anwältin des Mieters, Sophie Thürk, ist klar: Entscheidend ist allein, ob ein Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Und das sei hier gegeben, weil ihr Mandant die Wohnung während eines Auslandsaufenthalts behalten wollte. Außerdem habe er persönliche Gegenstände in der Wohnung gelassen. Was dann zwischen Mieter und Untermietern ausgehandelt wird, sei deren Privatangelegenheit. Die Vermieterin spiele dabei keine Rolle.
Doch ganz anders sieht das der Vertreter der Vermieterin, Siegfried Mennemeyer. Er habe nichts dagegen, wenn eine Untervermietung helfe, die Miete zu stemmen. „Die Frage ist, ob man da jetzt ein Gewinnmodell draus macht.“ Das Landgericht Berlin war bereits zuvor zu einem deutlichen Urteil gekommen: Die verlangte Untermiete sei unverhältnismäßig hoch – und aufgrund der Mietpreisbremse wären ohnehin nur maximal 748 Euro zulässig gewesen.
Wenn Mieter zu Vermietern werden
Der Deutsche Mieterbund weist zudem auf eine oft vergessene Wahrheit hin: Viele Menschen suchen nicht freiwillig eine Untervermietung, sondern weil sie schlicht keine reguläre Wohnung finden. „Diese Notlage der Wohnungssuchenden wird durch das Modell ‚gewinnbringende Untervermietung‘ ausgenutzt“, sagte Rechtsanwältin Sabine Schuhrmann gegenüber der dpa. Hinzu komme, dass Vermieter Möblierungszuschläge häufig nutzen, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Auch weil es bislang keine Pflicht gibt, diesen Zuschlag im Vertrag auszuweisen.
