Finger weg vom Eigenheim – vor allem in Berlin! Wer jetzt ein Haus kauft, ist selber schuld!

Wer derzeit bauen oder kaufen will, braucht nicht nur starke Nerven, sondern auch das nötige Kleingeld. Wir rechnen vor, was dank überdimensionaler Kaufkosten, extremer Zinsen und explodierender Nebenkosten zusammenkommt.

Eigentlich ist die Sache klar: Wer nicht gerade in Geld schwimmt oder reich geerbt hat, kann seinen Traum vom Eigenheim derzeit begraben. Die Immobilienpreise steigen ins Unermessliche. Die Zinsen haben sich verdreifacht. Dazu steigen die Nebenkosten für Strom und Heizung unaufhaltsam – wer soll das alles noch bezahlen?

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Was kostet ein Haus jeden Monat?

Kleines Rechenbeispiel gefällig? Ein Haus, das zu Beginn des vergangenen Jahres noch für 400.000 Euro zu haben war, kostet inzwischen 460.000 Euro, erklären die Experten von Finanztest (Ausgabe 8/2022). Inklusive zehnprozentiger Kaufnebenkosten beläuft sich der Kaufbetrag auf 506.000 Euro. Wer 100.000 Euro Eigenkapital angespart hat, braucht dann einen Kredit über 406.000 Euro – 66.000 Euro mehr als im Vorjahr. Außerdem ist das Darlehen bei 15-jähriger Zinsbindung nicht mehr mit 1,1 Prozent, sondern mit 3,5 Prozent Zinsen pro Jahr zu bekommen.

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Wer dann in 30 Jahren schuldenfrei sein will, muss nach Berechnungen von Finanztest jeden Monat eine Rate von 1820 Euro an die Bank überweisen. Das sind gut 710 Euro oder satte 64 Prozent mehr, als Anfang 2021 für die Finanzierung des Hauses nötig gewesen wären. Da kommen dann dank drastisch gestiegener Kosten für Strom und Heizung locker noch ein paar Hundert Euro laufende Nebenkosten dazu.

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Macht der Kauf eines Eigenheims derzeit überhaupt noch Sinn?

Tatsächlich eher nicht. Laut Finanztest ist das Kaufen im Vergleich zum Mieten in der derzeitigen Situation eher ungünstig geworden. Warum? Weil die Preise für Immobilien in den vergangenen drei Jahren um mehr als 30 Prozent gestiegen sind. Im Vergleich dazu sind die Mieten bei Neuvermietung aber nur um rund zehn Prozent gestiegen.

Wichtig ist der Fachzeitschrift zufolge immer ein angemessenes Verhältnis des Kaufpreises einer Immobilie zu ähnlichen Mietobjekten. Entspricht der Kaufpreis mehr als 30 Jahresmieten, sollte er nur in Ausnahmefällen akzeptiert werden. Vor allem in Großstädten kosteten Eigentumswohnungen inzwischen allerdings mehr als das 30-Fache der Jahresmiete für eine vergleichbare Mietwohnung. In Berlin sogar mehr als das 40-Fache.

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Was beeinflusst den Preis der Immobilie am stärksten?

Eine entscheidende Rolle bei den Preisen für eine Immobilie spielt der Ort, an dem sie steht. Während in Magdeburg ein 130 Quadratmeter großes Einfamilienhaus bei guter Lage und Ausstattung für 300.000 Euro zu haben ist, gibt es zu diesem Preis in Mainz gerade einmal eine 70 Quadratmeter große Zweizimmerwohnung. In München reicht das Geld sogar nur für eine 30 Quadratmeter große Studentenbude.

Wer sich ein Haus oder eine Wohnung leisten möchte, sollte derzeit besser wohlhabend sein.dpa/Christin Klose

Wie viel Eigenkapital brauche ich, damit ich mir ein Haus leisten kann?

Viele Anbieter werben mit einer Komplett-Finanzierung, die womöglich sogar die Kaufnebenkosten mitfinanziert. Davon ist dringend abzuraten. Aus eigenen Mitteln sollten sämtliche Nebenkosten sowie mindestens zehn Prozent der Kaufsumme, besser aber 20, gestemmt werden können. Das Eigenkapital sollte bis auf eine Sicherheitsreserve von drei Monatsgehältern eingesetzt werden. Wer so viel Geld flüssig hat, sollte bei der Finanzierung aber noch einige andere Punkte beachten.

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Auf was sollte man bei der Finanzierung einer Immobilie beachten?

Zinsbindung: Vor weiteren Zinsanstiegen bewahrt nur eine lange Zinsbindung. Wer zu Beginn nicht mehr als drei Prozent tilgen kann, sollte die Zinsen für 15 oder 20 Jahre festschreiben lassen.

Tilgung: Mindestens zwei Prozent Anfangstilgung sind nötig, um den Kredit in nicht mehr als 30 Jahren abzubezahlen. Hüten sollten Sie sich davor, eine einprozentige Tilgung mit einer kurzen Zinsbindung von fünf oder zehn Jahren zu kombinieren. Steigt das Zinsniveau weiter, ist bei der dann verbleibenden Restschuld schnell die Finanzierung gefährdet.

Wahlrechte: Falls sich in Sachen Einkommen oder Vermögen während der Immobilienfinanzierung etwas ändert, helfen Tilgungswahlrechte weiter. Gängig sind etwa Sondertilgungsrechte von bis zu fünf Prozent der Kreditsumme pro Jahr. Die Mehrzahl der Banken bietet laut Finanztest auch an, Tilgungssätze innerhalb der Laufzeit zu erhöhen oder zu senken.

Vergleich: Holen Sie verschiedene Kreditangebote ein. Schon wenige Zehntel-Prozentpunkte Zinsvorteil könnten Ihnen während der Laufzeit schnell einen fünfstelligen Betrag ersparen.