Wohnungsnot herrscht noch lange nach dem Zweiten Weltkrieg. In dieser Küche einer vierköpfigen Familie in Berlin, fotografiert 1954, regnet es durch die Decke.  Foto: dpa picture alliance / ullstein bild

Wer etwas über die aktuelle Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt wissen will, findet im Internet die Meldung einer Immobilienfirma, die einen Rekord verkündet. Stolz wird die teuerste Eigentumswohnung der Stadt angeboten: In den obersten drei Etagen eines Hauses mit bestem Blick auf den Tiergarten werden für 1000 Quadratmeter 25 Millionen Euro verlangt. Das sei dreimal so teuer wie die davor teuerste Wohnung.

Die Immobilie ist noch zu haben.

Ob Eigenheim oder Mietwohnung: Die Preise gehen steil nach oben. Einer renommierten Immobilienfirma zufolge kosten die eigenen vier Wände in Berlin heute durchschnittlich 4,634 Millionen Euro; vor sieben Jahren waren es 2,526 Millionen. Eine andere Firma verlangte kürzlich für eine 40 Quadratmeter große Einzimmerwohnung in einem sanierten DDR-Plattenbau in Mitte 930 Euro warm. Und für eine 51 Quadratmeter große Erdgeschosswohnung in Neukölln 1046 Euro.

„Arm, aber sexy“ – das Wort des ehemaligen Regierenden Bürgermeisters Klaus Wowereit gilt schon lange nicht mehr: Berlin ist zwar noch immer halbwegs sexy, aber inzwischen auch teuer.

Nach Angaben der Branche sind die Preise für Eigentumswohnungen innerhalb von fünf Jahren um 64 Prozent gestiegen. Die Preise für neu vermietete Wohnungen stiegen von umgerechnet 3,30 Euro pro Quadratmeter im Jahr 1991 auf knapp 12 Euro im vergangenen Jahr.

Berlin boomt wieder, und dabei gibt es eine Parallele zu der Zeit vor 100 Jahren, denn damals – nach der Gründung von Groß-Berlin im Jahr 1920 – sahen sich Teile der Politik genötigt, in den davor völlig freien Wohnungsmarkt einzugreifen.

Magazincover: Berliner Verlag, Titelfoto: Horst von Harbou/Deutsche Kinemathek
Berliner Geschichte

„B History“ ist das neue Geschichtsmagazin aus dem Berliner Verlag. Kaleidoskopartig veranschaulicht die erste Ausgabe die Berliner Weltstadtgeschichte, die mit dem Groß-Berlin-Gesetz am 1. Oktober 1920 begann. Das Heft schildert auf 124 Seiten mit rund 250 Abbildungen nicht nur, wie es in den vergangenen 100 Jahren in Berlin gewesen ist, sondern auch, wie diese Vergangenheit in die Gegenwart hineinwirkt. Erhältlich ist „B History“ auf Deutsch oder auf Englisch für 9,90 Euro im Einzelhandel und unter https://aboshop.berliner-zeitung.de

Das ist heute wieder der Fall: Die Zeiten, in denen Berlin nach dem Mauerfall zu den preiswerten Metropolen gehörte, sind lange vorbei. Frei verfügbarer, bezahlbarer Wohnraum ist heute Mangelware. Deshalb hat der amtierende rot-rot-grüne Senat beschlossen, das Ganze nicht mehr allein dem Markt zu überlassen und verfügte einen Mietendeckel.

„Es zeichnet sich ab, dass die Raketenpreise bei der Vermietung von Neuwohnungen durch den Mietendeckel erst einmal abgebremst wurden“, sagt Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. „Die jüngste Entwicklung ist ermutigend.“ Zwar versuchten Vermieter immer wieder, die gedeckelten Mieten durch sogenannte Schattenmieten zu umgehen, aber die Mietenbremse führe wohl zu einer Korrektur in der Wohnungswirtschaft. Das hofft jedenfalls der Mietervertreter.

Grundsätzlich ist es so, dass Boom-Zeiten auch Notzeiten für jene sind, die nicht genügend Geld haben. Das erinnert an die andere große Boom-Zeit in Berlin: Nach der Reichsgründung 1871 erlebte die kleine Residenzstadt an der Spree einen ungeahnten Aufschwung, eine massive Industrialisierung und einen unvergleichlichen Zuzug von Arbeitern und Tagelöhnern: 1875 lebten 960.000 Einwohner in Berlin, zur Jahrhundertwende bereits 1,9 Millionen.

Da aber im Kaiserreich der Wohnungsbau allein der Privatwirtschaft überlassen war, entwickelte sich Berlin zur „größten Mietskasernenstadt der Welt“ – so ein Buchtitel von 1930. Das Wohnelend der ärmeren Schichten war eines der massivsten sozialen Probleme.

Die Höfe der Mietskasernen waren eng, hatten oft nur die gesetzlich vorgeschriebene Mindestgröße von 5,34 mal 5,34 Meter, damit dort eine Feuerspritze wenden konnte. Die Grundstücke waren meist schmal und tief, mit Seitenflügeln und bis zu sieben Hinterhöfen bebaut. Arbeit und Wohnen lagen eng beieinander, denn überall in den Wohnblöcken gab es Läden und Werkstätten.

Als extremes Beispiel gilt der Meyers Hof in der Ackerstraße in Gesundbrunnen: sechs Hinterhöfe, 257 Wohnungen mit 2000 Bewohnern. Die meisten Wohnungen bestanden aus nur einem Zimmer, einer Küche und einer Kammer. Toilettenhäuschen gab es nur in jedem zweiten Hof.

„Es riecht wie in Grüften, modrig, nass und kalt“, schrieb damals Bruno Schwan, Geschäftsführer des Deutschen Vereins für Wohnungsreform, nach dem Besuch einer Mietskaserne. „Die Wände sind nass, die Dielen vermorscht. Ratten sind auch am Tage dreist.“

Um die oft hohen Mieten zahlen zu können, musste ein Drittel der Berliner untervermieten. Oft auch an „Schlafburschen“, das waren Schichtarbeiter, die sich in den Wohnungen fremder Leute nacheinander ein Bett teilten.

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Die Sterblichkeitsrate lag doppelt so hoch wie in bürgerlichen Gegenden. Der Handlungsdruck war groß. Dass die Politik damals eingriff, hatte zwei Gründe: Einerseits waren viele Männer im Ersten Weltkrieg gestorben, und erstmals mussten Mieterschutzgesetze erlassen werden, um die Witwen und Kinder vor dem Rauswurf zu schützen. Dazu kam, dass der „Wachstumsrausch“ der Gründerzeit mit dem Krieg beendet und der Wohnungsbau zum Erliegen gekommen war. Da nach dem Krieg auch massenhaft Flüchtlinge in die Stadt drängten, wurde der Wohnraum immer knapper.

Die Gründung von Groß-Berlin im Jahr 1920 gilt als Geburtsstunde des sozialen Wohnungsbaus in dieser Stadt. „Erst Groß-Berlin eröffnete den Handlungsspielraum für neue Formen des Wohnungsbaus“, schreibt der renommierte Stadtplaner Harald Bodenschatz. Er war lange Professor an der TU Berlin und brachte nun das Buch „100 Jahre Groß-Berlin – Wohnungsfrage und Stadtentwicklung“ heraus. Die Vergrößerung der Hauptstadt sei für die Verbesserung der Wohnverhältnisse tatsächlich ein Jahrhundertereignis gewesen. Die Epoche davor „war eine Zeit ungezügelten Wachstums voller Härten, ohne Schutz der Mieter, mit vornehmen Villenvierteln im Südwesten und hoffnungslos überbelegten Wohnungen in den Arbeitervierteln im Norden und Südosten Berlins“.

Ab 1920 wurden große Genossenschaften gegründet und vom Staat finanziell unterstützt, damit sie Siedlungen bauen konnten, in denen es Platz, Licht, Luft und auch Grünflächen gibt. Ein Gegenentwurf zu den Mietskasernen.

Die Hufeisensiedlung in Britz wurde 1925 nach Plänen von Bruno Taut gebaut: sie gehört zum Unesco-Weltkulturerbe.  Foto: imago images / Günter Schneider

Heute leben in der Berliner Innenstadt 115 Einwohner je Hektar, damit ist Berlin in der City dichter besiedelt als London. Doch dieser Wert lag einst deutlich höher: 1910 waren es 312 Einwohner. Im „Mietskasernengürtel“ rund um die innere Residenzstadt sollen es sogar bis zu 1000 Einwohner pro Hektar gewesen sein. Der Druck auf dem Wohnungsmarkt war riesig: Nach dem Ersten Weltkrieg fehlten in der Stadt 200.000 Wohnungen.

Vor der Gründung von Groß-Berlin hatte die Politik das Problem, dass diese prosperierende Region ein zersiedelter Flickenteppich aus vielen Städten und Dörfern war. Erst mit dem Zusammenschluss zur Einheitsgemeinde hatte nicht mehr jeder Ort eigene Bauregeln und konnte reiche Bürger mit niedrigen Steuern anlocken. Nun gab es einheitliche Planungsgrundsätze für die gesamte Stadt.

Und es gab endlich mehr Platz. Dort, vor den Toren des vorherigen „Klein-Berlins“, wurden nun luftige Großsiedlungen geplant. Voraussetzung war die neue Bauordnung von 1925. Voraussetzung war aber auch, dass Groß-Berlin eine offensive Bodenvorratspolitik betrieb. Außerdem wurde eine spezielle Steuer eingeführt: Die Währungsreform von 1924 hatte die Hausbesitzer von den Hypothekenlasten aus der Vorkriegszeit befreit, als eine Art Gegenleistung mussten sie nun eine Hauszinssteuer abführen. Das Geld diente vor allem dem Wohnungsneubau.

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So entstanden berühmte Großsiedlungen wie die Siemensstadt, die Weiße Stadt oder die Hufeisensiedlung. Beim Besuch dort fällt nicht nur die beeindruckende Hufeisenform auf, in der die Wohnblocks in der Mitte gruppiert sind. Es wird auch klar, warum die Siedlung als richtungsweisend für die Architektur gilt: ein elegantes Gesamtkonzept, schlichte und funktionale Bauten, die nicht erschlagen, eine klug angelegte Stadt im Grünen, in der viele Mieter einen eigenen Vorgarten haben. Es gibt auch Teiche, Wiesen und großzügige Grünflächen für alle. Die Siedlung ist hell, luftig und naturnah – das Gegenteil von Großstadtmoloch.

In der Nazizeit wurden einige Großprojekte der Weimarer Zeit fortgesetzt. Aber die NS-Ideologie setzte im Wohnungsbau eher auf Kleinsiedlungen. Im Krieg wurden kaum noch Wohnungen gebaut, dafür Waffen. Eine Bilanz der Nazizeit: Bei Kriegsende waren in Berlin 500.000 Wohnungen zerstört.

Vielerorts in Ost und West dauerte es Jahrzehnte, bis die letzten Trümmer beseitigt waren. Später wurden hauptsächlich wieder Großsiedlungen gebaut.

Viele Hände packen zu beim Aufbausonntag der FDJ (Freie Deutsche Jugend) 1957 auf der Stalinallee. Foto: picture alliance / ZB

Im Osten Berlins – in Marzahn, Hellersdorf und Hohenschönhausen – entstanden riesige Plattenbaugebiete mit 300.000 Wohnungen.

Der Westen setzte auf „Kahlschlagsanierung“. An der Bernauer Straße in Wedding zum Beispiel wurden alle alten Häuser abgerissen und 28 neue Blocks errichtet. Die Straße war in den 60er-Jahren das größte Stadterneuerungsgebiet Westeuropas. Zudem entstanden Siedlungen wie die Gropiusstadt in Neukölln und das Märkische Viertel in Reinickendorf.

Nach dem Mauerfall wurde der soziale Wohnungsbau in Berlin zu einer vernachlässigten Größe. Anfangs wurden im Osten sogar Plattenbauten abgerissen, weil lange Zeit kaum jemand an einen Aufschwung glaubte. Doch nun, nach dem Brexit, ist Berlin die bevölkerungsreichste Stadt der EU und gilt als „Schwarmstadt“ – als Metropole, die eine enorme Anziehungskraft für junge Leute hat. Da ab 2015 zusätzlich Zehntausende Flüchtlinge untergebracht werden mussten, verschärfte sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt weiter.

Im Dorf Marzahn im Osten der Stadt entstehen in den 1970er- und 1980er-Jahren Großsiedlungen.  Foto: dpa picture alliance/ZB/Peter Zimmermann

Doch wie soll das Problem gelöst werden? Eine Forderung ist, dass das Land und der Bund den „sozial verantwortungsvollen Wohnungsunternehmen“ günstiges Bauland bereitstellen. Neben der Idee einer Vereinfachung von Baustandards und von beschleunigten Genehmigungsverfahren fordern einige auch Steuersenkungen.

Andere wollen hingegen höhere Steuern. Die Idee dabei: So, wie die Hausbesitzer in den 1920er-Jahren mit der Hauszinssteuer den Wohnungsneubau finanzierten, fordern nun Vertreter des linken Spektrums eine „Immobiliengewinnsteuer“. Sie soll die Spekulationslust der Investoren bremsen und zusätzlich Geld für den sozialen Wohnungsbau in die Staatskassen spülen.

Worauf auch immer die Politik sich einigen wird: Die Zeit drängt. Berlin ist mal wieder zu klein geworden – ausgerechnet 100 Jahre nach der Gründung von Groß-Berlin.

Dieses Mal wird aber nicht über eine erneute Grenzverschiebung diskutiert, sondern eine gute Kooperation mit Brandenburg angemahnt. Denn Berlin steuert wieder auf vier Millionen Einwohner zu, und im Speckgürtel wohnen schon fast halb so viele Leute wie in der Hauptstadt. In den 57 Umlandgemeinden wird wieder ein Teil der Lösung des Problems gesucht: Entlang der Autobahnen und Bahnlinien, die aus Berlin herausführen hat sich längst ein prosperierender „Siedlungsstern“ entwickelt, der immer weiter ausfasert.

Dort sehen Experten den Platz für neue Großsiedlungen. Zum Vorbild nehmen sie sich jene Gartenstädte, die nach der Gründung von Groß-Berlin gebaut wurden, etwa die sechs mit dem Unesco-Weltkulturerbe-Titel geadelten „Siedlungen der Berliner Moderne“ wie die Hufeisensiedlung. Somit hilft beim Blick nach vorn auch ein Blick zurück.