In Berlin steigen Jahr für Jahr bei Zehntausenden Wohnungen die Mieten. Und oft halten sich Vermieter dabei nicht an die gesetzlichen Regeln. Der Senat plant deshalb eine neue Prüfstelle gegen Mietwucher. Sie soll noch in diesem Jahr starten.
Berlin soll schon bald eine neue Prüfstelle bekommen, die Fällen von Mietwucher nachgeht und so zur Einhaltung der Mietpreisbremse in der Stadt beiträgt. „Nach der Sommerpause werden wir den dafür nötigen Gesetzentwurf einbringen“, sagte Stadtentwicklungs- und Bausenator Christian Gaebler (SPD) der Berliner Morgenpost. „Ich gehe davon aus, dass das relativ schnell beschlossen wird, sodass wir im November mit der Prüfstelle zur Einhaltung der Mietpreisbremse aktiv starten können.“
Die Prüfstelle gegen Mietwucher soll ein Dienstleister übernehmen
Die Prüfstelle soll schrittweise aufgebaut werden. „Die Aufgabe wird ausgeschrieben und an einen Dienstleister vergeben, der dann flexibel darauf reagieren kann – je nachdem, wie viele Anfragen eingehen“, sagt Gaebler.
Der Berliner Mieterverein (BMV) bewertet das Einrichten einer solchen Prüfstelle grundsätzlich positiv. Zu häufig würden Vermieter in Berlin die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen überschreiten, so Geschäftsführerin Ulrike Hamann-Onnertz. „Diese Überschreitungen betragen häufig mehr als 50 Prozent und fallen damit unter den Paragrafen 5 Wirtschaftsstrafgesetz.“ Im vergangenen Jahr hatte der Mieterverein eine Studie veröffentlicht, bei der für 935 Beratungsfälle geprüft wurde, ob die Mietpreisbremse eingehalten wird. Danach wurde die zulässige Miethöhe 912-mal überschritten. Nur in 35 Fällen galten dabei Ausnahmen von der Mietpreisbremse.
So prüfen Sie eine Mieterhöhung Ihres Vermieters auf Richtigkeit
Aber was tue ich, wenn ein Schreiben des Vermieters mit einer angekündigten Mieterhöhung im Briefkasten liegt? Unter www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel können Sie in einem Rechenprogramm des Berliner Senats die ortsübliche Vergleichsmiete Ihrer Wohnung ermitteln. Wie Sie den Mietspiegel selbst anwenden und die Mieterhöhung in fünf Schritten prüfen können, erklären Experten vom Berliner Mieterverein.
1. Wohnlage des Gebäudes ermitteln: Ob sich Ihre Wohnung in einfacher, mittlerer oder guter Wohnlage befindet, ermitteln Sie im „Straßenverzeichnis Berliner Mietspiegel 2024“. Hinter der Adresse Ihrer Wohnung ist die Wohnlage angegeben. Ist Ihre Wohnlage mit einem Sternchen versehen, besteht für diese Adresse eine besondere Verkehrslärmbelastung, die wohnwertmindernd berücksichtigt werden kann.
2. Mietspiegelzeile in der Tabelle ermitteln: Mit den Informationen über die Wohnlage, die Wohnungsgröße (Mietvertrag), das Baujahr des Wohngebäudes (ggf. beim Vermieter zu erfragen) und die Ausstattung der Wohnung (zentrale Merkmale) können Sie die konkrete Mietspiegelzeile in der Mietspiegeltabelle ermitteln. In der Mietspiegelzeile befinden sich die statistisch ermittelten Mietwerte, die begrenzt durch Unter- und Oberwerte in einer Mietzinsspanne dargestellt sind. Für Sie ist zunächst einmal der Mittelwert maßgeblich.
3. Merkmale zur Spanneneinordnung ermitteln: Anhand der Orientierungshilfe ermitteln Sie Wohnwertmerkmale Ihrer Wohnung, mit denen vom Mittelwert der Mietspiegelzeile abgewichen werden kann. Fünf Merkmalsgruppen (Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude, Wohnumfeld) führen jeweils positive und negative Merkmale auf. Gehen Sie die Orientierungshilfe durch und kreuzen Sie in jeder Gruppe die zutreffenden Merkmale an. Überwiegen in einer Merkmalsgruppe die positiven Merkmale, wird dies pro Gruppe mit plus 20 Prozent bewertet. Überwiegen die negativen Merkmale, führt dies zu einer Bewertung von minus 20 Prozent je Gruppe. Sind keine oder gleichviel positive und negative Merkmale vorhanden, wird die jeweilige Merkmalsgruppe mit 0 bewertet.
4. Berechnung des konkreten Mietwerts in der Spanne: Das Ergebnis der Merkmalsermittlung in Schritt 3 wird auf die Mietspiegelzeile angewandt. Überwiegen die negativen Merkmale, liegt die konkrete Miete zwischen dem Unterwert und dem Mittelwert. Überwiegen die positiven Merkmale, liegt die konkrete Miete zwischen Mittelwert und Oberwert der Mietspiegelzeile.
5. Anwendung des Ergebnisses: Wenn die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt, dass Ihre bislang gezahlte Miete schon über dieser Vergleichsmiete liegt, muss der Mieterhöhung nicht zugestimmt werden. Liegt die ermittelte Vergleichsmiete unterhalb der vom Vermieter verlangten neuen Miete, dann braucht nur eine Teilzustimmung bis zu dem Betrag der selbst errechneten Vergleichsmiete erfolgen. Liegt die vom Vermieter verlangte Miete unterhalb der errechneten Vergleichsmiete, sollte der Mieterhöhung zugestimmt werden. Bei Fragen hilft ein Mieterverein. ■