In den vergangenen Jahren gab es in Berlin immer öfter Streitigkeiten über Mieterhöhungen, die vor dem Gericht ausgetragen wurden. Einer der Hauptgründe: Es fehlte in der Hauptstadt seit Jahren ein sogenannter qualifizierter Mietspiegel, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und zugleich von Vermieter- und Mieter-Verbänden anerkannt wurde. Das ändert sich jetzt. Der neue qualifizierte Mietspiegel ist da: 7,21 Euro pro Quadratmeter netto kalt beträgt demnach die ortsübliche Vergleichsmiete.
Der neue Berliner Mietspiegel weist für die Mieten in der Hauptstadt eine moderate Entwicklung auf – mit deutlichen Unterschieden je nach Baujahr, Lage und Ausstattung. Der Median für die ortsübliche Vergleichsmiete liegt für den Stichtag 1. September 2023 bei 7,21 Euro pro Quadratmeter netto kalt, wie aus der Erhebung hervorgeht, die Bausenator Christian Gaebler (SPD) am Donnerstag in Berlin vorstellte. Das sind 0,7 Prozent mehr als im Mietspiegel 2023. Vergleichen ließen sich beide Werte allerdings nicht, betonte der Senator.
Im neuen Mietspiegel findet sich eine neue Tabellenstruktur mit einer neuen Baujahresunterteilung
Grund dafür ist vor allem die seit 2022 gültige Mietspiegelverordnung des Bundes. Sie schreibt höhere Anforderungen für einen qualifizierten Mietspiegel mit solider Datenbasis vor. So gilt für Vermieter und Mieter eine Auskunftspflicht, wenn sie für die Erstellung zu ihrer Wohn- und Mietsituation befragt werden. Im neuen Mietspiegel findet sich zudem eine neue Tabellenstruktur mit einer neuen Baujahresunterteilung.
Der Mietspiegel soll Mietern und Vermietern als Orientierung über die für sie geltende ortsübliche Vergleichsmiete dienen. „Mieterinnen und Mietern erfahren aus dem Mietspiegel, ab welcher Höhe eine verlangte Miete überhöht ist und bis wohin sie hinzunehmen ist“, heißt es in der neuen Ausgabe. „Vermieterinnen und Vermietern bietet er eine Übersicht, bis zu welchem Betrag sie eine Miete erhöhen oder vereinbaren können.“
Beim vorigen Mietspiegel 2023 handelte es sich lediglich um eine Fortschreibung ohne eigene Erhebung bei den Mietern. Das hat sich in der neuen Ausgabe geändert. Über mehrere Monate hinweg erhob das zuständige Institut Miet- und Ausstattungsdaten für mehr als 16.000 Wohnungen unterschiedlichen Alters und in verschiedenen Lagen.
Unterschieden wird dabei nach einfachen, mittleren und guten Wohnlagen, nach dem Baujahr des Hauses sowie nach der Ausstattung. Daraus ergibt sich für jeden Wohnungstyp eine bestimmte Mietspanne. Je besser ausgestattet die Wohnung, umso näher kann die Miete ans obere Ende der Spanne rücken und umgekehrt.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist wichtig, weil sie Mieterhöhungen eine Grenze setzt, aber bei einer Steigerung auch neue Erhöhungsmöglichkeiten für Vermieter bietet. In Berlin dürfen Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 15 Prozent anheben – allerdings nur, wenn sie damit unter dem Mietspiegel bleiben. Dieser bildet bei Erhöhungen in laufenden Mietverhältnissen die Obergrenze.
Hier können Sie die Werte für Ihre Wohnung abfragen: www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/
Für eine 80 Quadratmeter große Altbauwohnung (vor 1918) in der Köpenicker Borgmannstraße mit Sammelheizung, Bad und WC liegt die durchschnittliche Vergleichsmiete bei 7,57 Euro pro Quadratmeter, die Preisspanne reicht von 5,74 Euro bis zu 11,05 Euro.
Bei einer 50 Quadratmeter großen Plattenbauwohnung aus den 80er-Jahren in der Lichtenberger Allee der Kosmonauten liegt die Vergleichsmiete laut Mietspiegel bei 6,25 Euro (5,74 bis 7,28 Euro).
Teuer wird es vor allem bei Neubauten aus den vergangenen Jahren. So wird für eine 90 Quadratmeter große Wohnung am Kaiserdamm 80 bis 97 in Charlottenburg-Wilmersdorf, die nach 2016 gebaut wurde, eine Vergleichsmiete von 14,41 Euro pro Quadratmeter (10,07 bis 18,04 Euro) aufgerufen.
Der Mietspiegel gilt nicht für die rund 90.000 Sozialwohnungen
Der Berliner Mieterverein sieht in dem neuen Mietspiegel deshalb Licht und Schatten. „Der von uns befürchtete flächendeckende Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete blieb diesmal zwar aus“, teilte Geschäftsführerin Wibke Werner am Donnerstag mit. „Für manche Wohnungen eröffnen sich aber durch den starken Anstieg der Oberwerte große Mieterhöhungsspielräume.“ Der Verein verwies etwa auf Steigerungen bei den Oberwerten von zehn bis 18 Prozent bei der Baualtersklasse 1919 bis 1949 in einfacher Wohnlage im Vergleich zum Mietspiegel 2023.
Bei neueren Wohnungen in vergleichbarer Lage gingen die Werte hingegen je nach Fläche deutlich zurück. „Den viel beschworenen Trend, dass Mieten ständig steigen würden, gibt es nicht“, teilte der Eigentümerverband Haus & Grund mit. Aktivistische Forderungen wie etwa einer Änderung des Mietrechts zulasten der Vermieter seien deshalb unangebracht.
Der Mietspiegel gilt nicht für die rund 90.000 Sozialwohnungen, Mieter in Ein- und Zweifamilienhäusern und Neubauten, die erst 2023/2024 bezugsfertig wurden. ■