Die Mieten in Berlin kennen nur eine einzige Richtung, sie gehen steil nach oben. Mit dem neuen qualifizierten Mietspiegel hat der Berliner Senat jetzt die aktuelle ortsübliche Vergleichsmiete in den verschiedenen Berliner Wohnlagen veröffentlicht. Der Durchschnittswert für ganz Berlin stieg dabei von 7,21 auf 7,71 Euro pro Quadratmeter. Damit erhalten viel Vermieter eine neue Grundlage, um höhere Mieten zu verlangen. Doch das ist nicht immer automatisch rechtens. Der Berliner Mieterverein erklärt, worauf Betroffene achten sollten.
Ist das Schreiben überhaupt korrekt?
Wer eine Mieterhöhung im Briefkasten findet, sollte zunächst die formalen Angaben prüfen. Stimmen Adresse und Wohnung? Enthält das Schreiben eine nachvollziehbare Begründung? Eine Mieterhöhung darf nicht einfach verkündet werden, der Mieter muss zustimmen. Und der Vermieter muss begründen, warum er mehr Geld will. Legt er den neuen Mietspiegel zugrunde, muss das klar drinstehen. Alternativ kann er auch Vergleichswohnungen oder ein Gutachten heranziehen.
Hält der Vermieter die Fristen ein?
Eine Mieterhöhung ist nicht beliebig oft möglich. „Erhöhen darf der Vermieter nur, wenn der Mietzins seit einem Jahr unverändert ist. Eine erneute Mieterhöhung kann deshalb frühestens nach 15 Monaten wirksam werden, also nach 12 Monaten sowie einer dreimonatigen Überlegungsfrist“, erklärt Sebastian Bartels, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, gegenüber KURIER. Erhöhungen nach Modernisierungen oder gestiegenen Betriebskosten fallen jedoch nicht unter diese Regel.
Wie hoch darf die Miete maximal ansteigen?
Gedeckelt ist die Forderung des Vermieters auch durch die sogenannte Kappungsgrenze. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete in Berlin grundsätzlich um maximal 15 Prozent steigen. Maßgeblich ist dabei die Miethöhe drei Jahre vor dem Zeitpunkt, zu dem die neue Miete wirksam werden soll, so Bartels. „Ohne Einfluss auf die Kappungsgrenze bleiben Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen und gestiegener Betriebskosten“, warnt der Jurist.
Wurde die örtliche Vergleichsmiete beachtet und wie ermittle ich diese?
Liegt die neue Miete überhaupt innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete? Dafür gibt es ein Online-Portal des Senats. Dort können Mieter Lage, Baujahr und Ausstattung ihrer Wohnung eingeben und so selbst prüfen, ob die Forderung des Vermieters stimmt. Oder, ob der Vermieter versucht, wohnwerterhöhende Merkmale anzurechnen, die gar nicht relevant sind.
Was passiert bei einer Ablehnung?
Wer Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Forderung hat, muss nicht sofort unterschreiben. Doch einfach ignorieren sollten Mieter das Schreiben ebenfalls nicht. „Wenn der Mieter innerhalb der Überlegungsfrist nicht zustimmt, ist der Vermieter berechtigt, innerhalb von weiteren drei Monaten auf Zustimmung zu klagen“, so Sebastian Bartels. „Unterlässt der Vermieter es, eine Zustimmungsklage zu erheben, wird das Mieterhöhungsverlangen gegenstandslos.“
Bekommt der Vermieter in einem Prozess Recht, droht dennoch nicht automatisch die Kündigung. Bartels: „Der Mieter muss dann die aufgelaufenen Mieten sofort nachzahlen. Nur wenn er dies nicht unverzüglich tut, droht ein Mietrückstand, der ab Erreichen einer Monatsmiete kündigungsrelevant ist.“
Falls eine Mieterhöhung ins Haus flattert, rät Sebastian Bartels: „Mieter sollten nicht ungeprüft zustimmen, sondern sich unbedingt rechtlich beraten lassen!“