Boomtown Berlin: Kräne sind ein Anzeichen für eine florierende Bauwirtschaft. Möglich, dass bald noch mehr zu sehen sind. Foto: dpa

In Berlin und in anderen deutschen Großstädten bahnt sich nach Expertenansicht ein Ende des starken Mietanstiegs an. Grund dafür ist, dass sich das Bevölkerungswachstum verlangsamt, während gleichzeitig der Wohnungsneubau stärker in Schwung kommt.

Professor Harald Simons vom privaten Empirica-Institut sagte gestern, bei der Vorstellung des Frühjahrsgutachtens des Rats der Immobilienweisen, dass das Angebot an neuen Wohnungen in den sogenannten Top-7-Städten im Jahr 2019 stärker als die Nachfrage gestiegen sei. Die Top-7-Städten sind Berlin, Stuttgart, Düsseldorf, Hamburg, München, Köln und Frankfurt.

Zwar seien die Mieten für freie Wohnungen bundesweit im vergangenen Jahr noch um 3,5 Prozent gestiegen, so Simons, doch fiel der Anstieg damit weniger stark aus als im Vorjahr, als die Angebotsmieten um 3,8 Prozent kletterten. „Die Zeiten der starken Mietanstiege in den Top-7-Städten scheinen vorbei“, sagte Simons. Berlin laufe dabei vorneweg. Hier gebe es einen „Trendbruch“. Im Gutachten, das für den Zentralen Immobilien-Ausschuss (ZIA) erstellt wurde, spricht Simons davon, dass die mittlere Angebotsmiete für freie Wohnungen in Berlin im vergangenen Jahr um 0,7 Prozent gesunken sei. Begonnen habe der „Trendbruch“ im unteren Marktsegment der preisgünstigsten 25 Prozent der Wohnungen. Dazu gehören beispielsweise Häuser in einfachen Lagen wie in Charlottenburg-Nord oder am äußeren Rand von Marzahn. In Mitte und Prenzlauer Berg seien dagegen noch weiter anziehende Mieten festzustellen.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen steigen seit Jahren stärker als die Neuvertragsmieten

Simons hatte vor Jahren vorhergesagt, dass sich die Mietentwicklung nicht wie in den vergangenen Jahren fortsetzen werde, wenn sich das Angebot an Wohnungen erhöhe, während die Zuwanderung abnehme – und in der Folge ein Sinken der Kaufpreise prognostiziert. Am Dienstag räumte der Experte ein, dass die Kaufpreise noch nicht sinken. „Ich frage mich seit Jahren, wer ist so verrückt und kauft noch in Berlin?“, sagte Simons. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind im vergangenen Jahr in den sieben großen Städten unvermindert gestiegen – im Schnitt um 9,7 Prozent. Im Vergleich zu den Vorjahren ist der Preisanstieg in Hamburg, Düsseldorf, Köln und Stuttgart stärker ausgefallen, in Berlin, Frankfurt und München hat er sich dagegen etwas abgeschwächt.

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen steigen damit seit Jahren stärker als die Neuvertragsmieten. Die Ursache: niedrige Zinsen. Diejenigen, die in Wohnimmobilien investieren, setzen dabei weiter auf steigende Preise. Schon jetzt geht jedoch nicht jede der Rechnungen auf, weiß Harald Simons. Es gebe in Berlin Bauprojekte, bei denen die erwartete Miete nicht eingenommen werde, auch bei städtischen Wohnungsunternehmen.

Laut dem Gutachten ist damit zu rechnen, dass sich die Anspannung auf den Wohnungsmärkten in den Top-7-Städten 2020 nicht verschärft. Ob sich die Märkte sogar entspannen, hänge davon ab, ob die Investitionsneigung der Wirtschaft erhalten bleibe und weiter gebaut werde. Eine Warnung vor weiteren gesetzlichen Eingriffen in den Markt. „Der Weg hin zu mehr bezahlbarem Bauen und Wohnen ist lang und ließe sich durch einen Baufrieden beschleunigen – ein Moratorium für jede staatliche Tätigkeit, die Bauen teurer macht oder Einnahmen für weitere Investitionen reduziert“, sagte ZIA-Präsident Andreas Mattner. „Wir müssen aufhören, uns weiter in Regulierungsdebatten aufzureiben, sondern wieder einen Konsens finden und uns an einen Tisch setzen“, so Mattner. Professor Lars P. Feld von der Universität Freiburg bezeichnete den geplanten Mietendeckel für Berlin sogar als „schleichende Enteignung der Vermieter“. Die Berliner Bundestagsabgeordnete Lisa Paus verteidigte die geplanten Eingriffe in den Markt. „Eine Verlangsamung der Mietsteigerungen ist kein Anlass zum Aufatmen“, sagte sie. Wohnraum bleibe ein attraktives Anlageprodukt. Gerade in Berlin habe sich gezeigt, was eine zügellose Immobilienspekulation anrichten könne.

Wohnungsmarktregion Berlin noch nicht entspannt

„Seit 2010 sind die Preise für Wohnimmobilien hier um über 150 Prozent explodiert. Und die Preise steigen weiter, wenn auch langsamer“, so Paus. Instrumente wie Mietpreisbremse und Mietendeckel seien „die Notbremse gegen Spekulation“. Zusätzlich müsse jetzt unbedingt gemeinnütziger und bezahlbarer Wohnraum geschaffen und so dauerhaft dem Kapitalmarkt entzogen werden. Paus: „Wir Grünen machen mit der Investitionsoffensive zur ‚Neuen Wohngemeinnützigkeit‘ einen konkreten Vorschlag, wie so eine Million dauerhaft bezahlbare Wohnungen in den nächsten zehn Jahren geschaffen werden können.“

Carolin Wandzik vom Gewos-Institut, die in dem Gutachten der Immobilienweisen ein Kapitel über Wohnimmobilien in ländlichen Räumen verfasst hat, warnt unterdessen vor übereilten Schlussfolgerungen für Berlin. Es sei zwar in der Tat so, dass die Zuwanderung nach Berlin weniger stark sei, sagte sie am Dienstag. Die Einwohnerzahl wachse aber weiter, wenn auch etwas langsamer. „Es ist kein Rückgang, sondern nur eine zurückgehende Dynamik“, sagte Wandzik. Die Einwohnerzahl im Berliner Umland lege dafür extrem stark zu. „Es ist nicht so, dass sich die Wohnungsmarktregion Berlin entspannt“, warnt Wandzik.