Die Heizkosten  machen einen Großteil der Nebenkosten aus. In den vergangenen Jahren sind sie aber gesunken. Foto: Imago

Der Wohnort in Deutschland bestimmt entscheidend darüber mit, wie viel Geld ein Haushalt neben der reinen Kaltmiete für die Betriebskosten seiner Wohnung aufbringen muss. Das geht aus einem Gutachten des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) über die Nebenkosten in 401 Städten und Kreisen in Deutschland hervor.

Die Stadtstaaten Berlin, Hamburg und Bremen sind danach die einzigen Bundesländer, in denen die kalten Betriebskosten höher als die warmen Nebenkosten sind. Die Berliner zahlen im Vergleich mit den anderen Bundesländern sogar am meisten für die kalten Nebenkosten, nämlich 1,60 Euro pro Quadratmeter.  Die höchsten warmen Nebenkosten fallen mit 1,70 Euro je Quadratmeter im Saarland an, wie aus dem Gutachten hervorgeht, das im Auftrag des Unternehmens Deutsche Invest Immobilien erstellt wurde.

Die Wohnnebenkosten in Deutschland sind der Studie zufolge weniger stark gestiegen als das allgemeine Preisniveau. So zogen die Nebenkosten von 2010 bis 2019 um 10,54 Prozent an, die Inflation stieg dagegen im selben Zeitraum um knapp 13 Prozent. Die Betriebskosten setzen sich aus den warmen Nebenkosten, zu denen die Ausgaben für Heizung und Warmwasser gehören, und aus den kalten Nebenkosten, zu denen unter anderem die Ausgaben für einen Hauswart, die Grünpflege, die Straßenreinigung und die Müllabfuhr gehören, zusammen. Der Vermieter reicht die Nebenkosten direkt an den Mieter weiter. Die warmen Nebenkosten beliefen sich laut dem Gutachten im Jahr 2018 bundesweit im Schnitt auf 1,40 Euro pro Quadratmeter. Die kalten Nebenkosten schlugen mit 1,30 Euro pro Quadratmeter zu Buche.

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Im Bundesschnitt sind die warmen Nebenkosten in den letzten Jahren rückläufig. Diese Entwicklung erklärt sich laut IW in erster Linie durch die milden Winter der letzten Jahre sowie durch die sinkenden Brennstoffpreise. München ist unter den größten sieben deutschen Städten mit 1,20 Euro je Quadratmeter im Mittel die Stadt mit den höchsten warmen Betriebskosten bei Neuvermietungen im Jahr 2019. Dahinter folgen Stuttgart, Hamburg, Frankfurt, Berlin, Köln und Düsseldorf.

Die kalten Nebenkosten schwanken weniger stark als die Ausgaben für Heizung und Warmwasser. Dennoch gibt es auch hier teils starke Erhöhungen. So zeigt laut IW ein Blick auf die Abrechnungsjahre 2011, 2014 und 2017 im Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes, dass vor allem die betriebswirtschaftlichen Nebenkosten stark gestiegen sind: vor allem die Versicherungskosten (plus 35,71 Prozent) und die Kosten für die Gebäudereinigung (plus 20 Prozent).

Wenn man nicht die Bundesländer, sondern die Städte vergleicht, hat Frankfurt am Main mit 2,01 Euro je Quadratmeter die höchsten kalten Betriebskosten bei einer Neuvermietung im Jahr 2019. Im Vergleich der sieben größten deutschen Städte, folgen Düsseldorf und Köln nach Frankfurt am Main.

Dass Stadtstaaten wie Berlin und Hamburg unter den Bundesländern die höchsten Kaltmieten haben, führt das IW unter anderem auf die hohe Grundsteuer zurück. Ein Vergleich des Betriebskostenspiegels Deutschland mit dem Betriebskostenspiegel für Berlin zeigt laut IW, dass im Jahr 2017 in Berlin pro Quadratmeter und Monat 27 Cent Grundsteuer anfielen, während es im Bundesdurchschnitt nur 18 Cent je Quadratmeter waren. Die Grundsteuerkosten in Berlin liegen also 50 Prozent über dem Bundesdurchschnitt.

Auch im Stadtstaat Hamburg liegen die Grundsteuerkosten mit 25 Cent je Quadratmeter über dem Bundesdurchschnitt. Neben den Grundsteuerkosten sind laut IW auch die Kosten für die Wasserversorgung und Entsorgung in Hamburg mit 42 Cent und Berlin mit 48 Cent je Quadratmeter deutlich höher als im Bundesdurchschnitt mit 35 Cent je Quadratmeter. Preissteigernd wirkt sich aber auch die große Zahl an Mehrfamilienhäusern in den Staatstaaten aus, in denen es viele Aufzüge gibt. Die Wartungskosten für die Aufzüge fallen in Stadtstaaten stärker ins Gewicht als in Flächenländern mit einem großen Anteil an Einfamilienhäusern.

„Zwar sinken oder stagnieren warme Betriebskosten im Bundesdurchschnitt seit einigen Jahren“, sagte Michael Voigtländer. Jedoch sei dies auf stagnierende und sinkende Preise für Gas und Öl sowie milde Winter zurückzuführen. „Es ist jedoch damit zu rechnen, dass spätestens durch die CO2-Bepreisung die Energiekosten steigen“, warnt Voigtländer. Möglicherweise würden noch weitere Maßnahmen die Nutzung fossiler Energieträger verteuern. „Daher müssen nun mehr Investitionen in den Gebäudebestand erfolgen“, so Voigtländer. Belastungen der Mieter müssten abgefedert werden, etwa durch eine finanzielle Beteiligung an den Kosten durch den Staat.