Kaufen kaum teuer als Mieten? Warum man in Berlin nur 100 Euro monatlich draufpacken muss für ein Eigenheim

Eine Untersuchung des Internetportals Immowelt zeigt, wie viel Geld monatlich für Wohneigentum und für Mietwohnungen aufzubringen ist.

Die Preise für Wohneigentum steigen immer weiter. Lohnt es sich da überhaupt noch, eine Eigentumswohnung zu kaufen – oder ist Mieten günstiger? Das Internetportal Immowelt hat jetzt in einer Untersuchung die Kaufpreise und Mietkosten in 75 deutschen Städten verglichen. Ergebnis: In 51 Städten ist die finanzielle Belastung beim Wohnen zur Miete niedriger als nach einem Immobilienkauf. Auch in Berlin. Doch die Differenz ist nicht sonderlich groß. Der Kauf einer Eigentumswohnung in der Bundeshauptstadt kostet einen Haushalt monatlich 100 Euro mehr als die Anmietung einer Wohnung in gleicher Größe.

Für die Analyse wurden die monatlichen Raten auf Grundlage der Angebotspreise für Miet- und Eigentumswohnungen mit einer Größe von 80 bis 120 Quadratmetern ermittelt. Bei den Kosten für die Eigentumswohnungen wurde zugrunde gelegt, dass der Kaufpreis zu 100 Prozent über einen Kredit finanziert wird. Die Nebenkosten, etwa für den Notar und die Grunderwerbssteuer, brachten die Käufer komplett aus eigenen Mitteln auf. Für den Kreditvertrag wurde eine Laufzeit von 15 Jahren bei einem Zinssatz von 1,6 Prozent und einer anfänglichen Tilgungsrate von 2 Prozent angenommen.

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In Berlin werden laut Immowelt Mietwohnungen zwischen 80 und 120 Quadratmetern zu einem mittleren Mietpreis von 1340 Euro monatlich angeboten. Der Kaufpreis für eine Wohnung in gleicher Größenordnung beläuft sich auf 479.000 Euro. Daraus ergibt sich eine monatliche Belastung für Zins und Tilgung in Höhe von 1440 Euro – 100 Euro mehr als die Mietwohnung kostet. Das Problem: Nach Ablauf der 15-jährigen Zinsbindung verbleibt von dem Kredit noch ein Betrag in Höhe von 318.030 Euro. Wenn die Zinsen steigen sollten, könnte das zu einer deutlich höheren Belastung führen.

Großstädte sind besonders teuer

Besonders in den Großstädten haben sich die Kaufpreise so weit von den Mieten entfernt, dass für viele Familien der Immobilienkauf nicht mehr realisierbar ist – trotz niedriger Zinsen bei kurzer Darlehensdauer. In München ist die Differenz der monatlichen Belastung nach einem Immobilienkauf und nach der Anmietung einer Wohnung laut der Untersuchung am größten. Eine Mietwohnung in der bayerischen Landeshauptstadt kostet im Mittel 1740 Euro monatlich, für eine Eigentumswohnung belaufen sich die Ausgaben für Zins und Tilgung dagegen auf 2400 Euro monatlich. Bei mittleren Kaufpreisen von 800.000 Euro plus Kaufnebenkosten kann der Erwerb einer Wohnung damit laut Immowelt nur noch im Einzelfall unter finanziellen Aspekten sinnvoll sein. Hinzu kommt, dass nach den 15 Jahren Darlehenslaufzeit eine große Restschuld wartet – im Fall von München rund 530.000 Euro.

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Doch nicht nur in München haben die steigenden Kaufpreise zu großen Unterschieden geführt: In Hamburg leben Mieter um 440 Euro günstiger, in Frankfurt am Main um 420 Euro. Auch in kleineren Städten müssen Käufer mit einer hohen Monatsrate rechnen: In Potsdam zahlen sie 520 Euro mehr, in Ingolstadt und Lübeck sind es über 300 Euro mehr.

Obwohl die finanzielle Belastung durch einen Immobilienkauf höher ist als das Wohnen zur Miete, kann sich der Weg ins Eigenheim lohnen. Denn für viele Käufer ist es wichtig, sich mit dem Kauf einer Immobilie für das Alter abzusichern. Während Mieter ihr ganzes Leben lang Ausgaben fürs Wohnen einkalkulieren müssen, haben viele Eigentümer den Kredit bis zum Rentenalter abbezahlt, sodass sie im Alter geringere Ausgaben haben.

Ein weiteres Argument für den Wohnungskauf ist der persönliche Freiraum. So können Käufer das Aussehen der Wohnung verändern, wie sie möchten, und investieren zudem bei allen Anschaffungen in die eigenen vier Wände. Allerdings: Reparaturen können die Eigentümer teuer zu stehen kommen. Dafür sollten Rücklagen gebildet werden.

Im Ruhrgebiet sind die Belastungen eher niedrig

Welche Mehrkosten ein Käufer für die Vorzüge des Wohneigentums in Kauf nimmt, ist am Ende eine rein individuelle Entscheidung. Es gibt aber viele Städte, in denen sich die Mehrbelastung im Rahmen hält. In Köln zahlen Mieter gerade einmal 10 Euro weniger als Eigentümer. Auch in anderen Großstädten wie Essen (40 Euro), Dortmund (50 Euro), Bremen, Hannover (je 90 Euro) sind die Unterschiede noch relativ gering. Selbst in Düsseldorf oder Nürnberg (je 180 Euro) kann der Wechsel ins Wohneigentum laut Immowelt aus finanzieller Sicht noch sinnvoll sein.

In 24 der 75 untersuchten Städte ist Kaufen sogar günstiger als Mieten. Viele der Städte liegen im Ruhrgebiet, da dort die Kaufpreise noch vergleichsweise niedrig sind. In Oberhausen kostet eine Wohnung mit 80 bis 120 Quadratmetern im Mittel nur 137.000 Euro. Bei der Finanzierung über 15 Jahre würde das eine monatliche Rate von 410 Euro ergeben. Demgegenüber stehen mittlere Mieten von 580 Euro.

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Datenbasis für die Berechnung der Miet- und Kaufpreise in den 75 ausgewählten Städten waren Angebote, die auf immowelt.de veröffentlicht wurden. Die Preise sind jeweils Angebots-, aber keine Abschlusspreise. Sie geben den Mittelwert der von März 2020 bis Februar 2021 offerierten Wohnungen wieder. Bei den Mietpreisen handelt es sich um Nettokaltmieten, also um Mieten ohne Betriebskosten.

Günstige Immobilienkredite auch mit 30-jähriger Laufzeit

Wichtig: Die von Immowelt zugrunde gelegte Tilgung in Höhe von zwei Prozent jährlich ist vergleichsweise niedrig angesetzt. Dafür ist die 100-Prozent-Finanzierung des Kaufs über einen Kredit eher hoch. Bei der Hypovereinsbank zum Beispiel bringen die Privatkunden „trotz der hohen Kaufpreise rund 20 Prozent Eigenkapital mit“, erklärte der Regionalbereichsleiter der Bank, Rene Babinsky, vor kurzem. Aktuell betrage die anfängliche Tilgung durchschnittlich drei Prozent. Bei der Auswahl des Kredits entscheiden sich laut Babinsky aufgrund der niedrigen Zinsen immer mehr Käufer für Zinsbindungen mit bis zu 30 Jahren. Damit vermeiden die Käufer das Risiko, nach 10 oder 15 Jahren deutlich höhere Zinsen zahlen zu müssen.

Für eine 120 Quadratmeter große Neubauwohnung in Charlottenburg, deren Kaufpreis sich auf 750.000 Euro plus Nebenkosten belief, bot die Hypovereinsbank Anfang März 2021 einen 600.000-Euro-Kredit mit einer Laufzeit von 30 Jahren für einen effektiven Zinssatz von 1,31 Prozent jährlich an. 80 Prozent des Kaufpreises wurden in dem Beispiel über den Kredit finanziert. Bei einer 60-Prozent-Finanzierung, also einem Kredit in Höhe von 450.000 Euro, hätte sich der effektive Zinssatz über 30 Jahre sogar auf 1,19 Prozent jährlich reduziert.