Bei der Wahl im September können Berliner nun auch darüber abstimmen, ob große Immobilienkonzerne enteignet werden sollen. dpa/Christophe Gateau

Am 26. September haben Berliner so einige Wahlzettel auszufüllen! Bundestag, Abgeordnetenhaus und Bezirksverordnetenversammlungen werden gewählt - und dann dürfen die Berliner auch noch entscheiden, ob sich der Berliner Senat mit einer Vergesellschaftung von rund 240.000 Wohnungen, die aktuell in den Händen großer Immobilienkonzerne sind, befassen soll. Ein Expertengremium, die AG Sozialisierung, hat nun einmal vorgerechnet, was dieses Vorhaben bei einer Umsetzung kosten könnte. Das Ergebnis: Deutlich weniger als der Senat bislang angibt, jedoch auch mehr als die Initiative „Deutsche Wohnen und Co. enteignen“ bislang veranschlagt hat.

„Deutsche Wohnen und Co. enteignen“: Die AG Sozialisierung hat vier Modelle berechnet

Vier Modelle haben die Autoren der Studie um den Sozialwissenschaftler Andrej Holm und Sebastian Gerhardt von der Initiative für einen neuen kommunalen Wohnungsbau durchgespielt. Die Ergebnisse reichen von Entschädigungsbeträgen von 14,5 Milliarden Euro bis hin zu 22,8 Milliarden Euro. Der Senat geht in seiner bisherigen Schätzung von 29 bis 39 Milliarden Euro aus, die Initiative „Deutsche Wohnen und Co. enteignen“ von nur 8 Milliarden.

Laut AG Sozialisierung käme es den Senat mit knapp 23 Millionen Euro am teuersten, wenn die bestehenden Verbindlichkeiten der Wohnungskonzerne entschädigt würden. Nimmt man jedoch nur die Eigenleistung der Konzerne als Berechnungsgrundlage, so käme man auf eine Entschädigungssumme von 16 Milliarden Euro. Mit Eigenleistung sind die Ausgaben für den Erwerb der Immobilien und die Instandsetzung samt Zinseinnahmen gemeint. Andrej Holm sagte, dass diese beiden Modelle aus der Sicht der Konzerne und als mögliche Untergrenze der Entschädigung gedacht seien.

„Deutsche Wohnen und Co. enteignen“: Zwei Modelle gehen vom Sozialisierungsziel aus

Zwei weitere Modelle gehen hingegen vom Sozialisierungsziel der 240.000 Wohnungen aus. So würden etwa 17 Milliarden Euro fällig werden, wenn eine vereinfachte Ertragwertberechnung zugrunde gelegt werden würde. Das heißt: Die Einnahmen der für vergleichbare Bestände üblichen Mieten würden für die nächsten 15 Jahre aufsummiert. Noch günstiger werde es, wenn anstatt der Vergleichsmieten eine durchschnittliche Miete von 5 Euro pro Quadratmeter zur sozialen Bewirtschaftung der Wohnungen angesetzt werden würde. Dann käme eine Entschädigungssumme von 14,5 Milliarden Euro zusammen.

Die Initiative „Deutsche Wohnen und Co. enteignen“ hat mit einer Unterschriftensammlung einen Volksentscheid über die Enteignung großer Immobilienkonzerne erwirkt. dpa/Christophe Gateau

Sicher sind sich die Autoren in einem Punkt: Die Entschädigungen sollten unter dem aktuellen Marktwert der Wohnungen liegen. Das begründen die Autoren unter anderem mit den Ansprüchen aus dem Grundgesetz aber auch damit, dass Spekulationsgewinne nicht entschädigt werden dürfen, Sozialisierung eine dauerhafte soziale Mietentwicklung ermöglichen muss und dabei kein dauerhaftes Zuschussgeschäft sein darf.

„Deutsche Wohnen und Co. enteignen“: So hoch darf die Entschädigungssumme sein

Eine Bewertung der unterschiedlichen Modelle nimmt die AG Sozialisierung nicht vor, wie sie betont. Das sei eine politische Entscheidung. Jedoch legen sie sich auch fest: Nur bis zu einer Entschädigungshöhe von 17 Milliarden Euro „ist eine Refinanzierung (ohne Mieterhöhungen und zusätzliche Finanzierungsmittel) aus den laufenden Mieteinnahmen möglich.“ Die erste Variante würde damit als Modell schon ausscheiden.

Würde es tatsächlich zu einer Vergesellschaftung der 240.000 Wohnungen kommen, bräuchte es eine neu zu gründende Gesellschaft, die von der Stadt Berlin mit Eigenkapital ausgestattet wird, selbst Kredite aufnehmen kann und diese über einen langen Zeitraum aus den Mieteinnahmen begleicht.

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Eine Komplett-Lösung für das Wohnraumproblem wäre die Enteignung laut Mit-Autor Andrej Holm übrigens nicht. Laut seiner Ansicht fehlen Berlin aktuell rund 330.000 Wohnungen mit günstigen Mietpreisen bis zu 6 Euro pro Quadratmeter. Diese Lücke sei neben einer Sozialisierung von 240.000 Wohnungen nur zu erreichen, wenn auch das Ziel von 100.000 Neubauwohnungen bis 2030 erfüllt werde.