Böse Überraschung bei der Wohnungsuche: So kreativ umgehen Vermieter den Mietendeckel

Wer in Berlin ein neues Zuhause sucht, kann was erleben. Manche Vermieter zeigen sich besonders gewieft im Umgang mit dem Mietendeckel. 

Für Sabrina Schmidt und Jürgen Müller* schien es ein Glücksfall zu sein. Mehrere Wochen, nachdem Sie mit der Suche nach einer Dreizimmerwohnung begonnen hatten, bot ihnen ein Vermieter einen Mietvertrag für eine knapp 70 Quadratmeter große Wohnung in zentraler Berliner Lage an. In einer „schönen ruhigen Gegend“, sagt Sabrina Schmidt. Doch leider hatte die Sache einen Haken. Als dem Paar der Mietvertrag vorgelegt wurde, stellte es fest, dass die Wohnung in einen sogenannten wohnwirtschaftlichen Anteil mit einer Fläche von etwas mehr als 50 Quadratmetern und einen gewerblichen Anteil für die übrige Fläche aufgeteilt wurde

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Die Kaltmiete für den wohnwirtschaftlichen Anteil sollte sich auf fast acht Euro je Quadratmeter belaufen, insgesamt auf etwas mehr als 400 Euro. Für den gewerblichen Anteil sollte das Paar fast 36 Euro je Quadratmeter berappen, insgesamt etwas mehr als 530 Euro. Zusammen mit den Vorauszahlungen für die Betriebskosten ergab sich eine Gesamtmiete zwischen 1100 und 1200 Euro. Doch nicht nur das: Der Mietvertrag sollte zudem auf fünf Jahre begrenzt werden.

Vermieter hebeln Mietendeckel mit Gewerbevertrag aus

Für Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, ist die Sache klar: „Es handelt sich hierbei offenkundig um den Versuch, den Mietendeckel zu umgehen“, so seine Auffassung. „Denn die Mieter wollen keine gewerbliche Nutzung, sie wird ihnen nur vertraglich aufgezwungen.“ Möglich wäre eine gewerbliche Nutzung auch nur, wenn eine Genehmigung des Bezirks dafür vorläge. Diese würde der Vermieter aber nicht bekommen.

Nach dem Mietendeckel werden die Mieten für rund 1,5 Millionen Mietwohnungen in Berlin auf dem Niveau vom 18. Juni 2019 festgeschrieben. Beim Abschluss eines neuen Mietvertrages ist es verboten, eine höhere als die eingefrorene Miete zu nehmen. Liegt die eingefrorene Miete oberhalb der neu festgelegten Mietobergrenze, darf der Eigentümer beim Abschluss eines neuen Vertrages die Wohnung nur zur Mietobergrenze vermieten. Die Mietobergrenzen liegen zwischen 3,92 und 9,80 Euro pro Quadratmeter kalt. Je nach Ausstattung und Lage sind Zu- oder Abschläge möglich.

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„Der Vermieter meint, mit einem Gewerbevertrag die Schutzmaßnahmen des Wohnmietrechts aushebeln zu können“, so die Auffassung von Reiner Wild. „Das aber würde hier ohnehin nicht funktionieren, weil nur ein kleiner Teil der Fläche zu gewerblichen Zwecken genutzt werden soll. Überwiegen würde die Wohnnutzung und dann käme auch der Mieterschutz für Wohnungen zur Anwendung.“ Bei einem Rechtsstreit bliebe jedoch zu klären, ob eine teilgewerbliche Nutzung vereinbart wurde.

Weigerung der Mieter kann teuer werden

„Vor Gericht könnte es für die Mieter schwer werden, den Beweis zu führen, dass sie nur eine Wohnnutzung wünschten“, sagt Wild. „Dabei kommt es auf die Glaubwürdigkeit an.“ Seien zum Beispiel beide Mieter festangestellt berufstätig, erscheine die teilgewerbliche Nutzung widersinnig. Aber selbst wenn jemand selbstständig sei, könne zum Beispiel beim Nachweis der Nutzung anderer Gewerberäume die teilgewerbliche Nutzung ebenfalls unsinnig sein.

Das Problem: Ein Rechtsstreit ist teuer. „Die Mieter können es natürlich darauf ankommen lassen und zahlen einfach nur die mietendeckelkonforme Miete“, sagt Wild. „ Allerdings sind dann schnell die kündigungsrelevanten Mietrückstände erreicht.“ Zahlen die Mieter erst die gewünschte Miete und führen dann eine Entscheidung vor Gericht herbei, summiere sich der Streitwert auf das 42-Fache des streitbefangenen Mietbetrages. Wild: „So bitter es ist, wir müssen dringend empfehlen, solche Verträge nur dann zu unterschreiben, wenn man bereit und fähig ist, zumindest befristet die strittige hohe Miete auch zahlen zu können“.

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Der KURIER wollte dem Vermieter die Möglichkeit zur Stellungnahme geben und schickte ihm mehrere Fragen zu. Unter anderem, aus welchem Grund die Miete in dem Vertrag auf einen gewerblichen Anteil und einen wohnungswirtschaftlichen Anteil aufgeteilt wurde? Außerdem wollten wir wissen, ob er damit den Mietendeckel umgehen will.

Vermieter droht mit Klage auf Schadenersatz

Der Vermieter ließ einen Rechtsanwalt daraufhin Folgendes mitteilen: „Sie behaupten, Ihnen liege ein Mietvertrag unserer Mandantin vor. Unsere Mandantin hat keinen Mietvertrag zur Veröffentlichung freigegeben, auch keinen Entwurf.“ Die Weitergabe eines Vertragsentwurfes durch einen Mietinteressenten stelle im Übrigen eine zum Schadensersatz verpflichtende vertragliche Nebenpflichtverletzung dar. Dabei wisse der Vermieter nicht, ob es sich überhaupt um einen von ihm verwendeten Vertragsentwurf handele. Im Übrigen verweise man in vollem Umfang auf die von dem Vermieter berücksichtigten gesetzlichen Vorgaben.

Weiter heißt es in dem anwaltlichen Schreiben: „Wir sind bereits jetzt beauftragt, gegen jede nicht wahrheitsgemäße Berichterstattung und/oder Verletzungen des allgemeinen Persönlichkeitsrechtes, insbesondere auch der Geschäftsehre unserer Mandantin, Unterlassungsansprüche (…) geltend zu machen, überdies einen Gegendarstellungsanspruch sowie Berichtigungs- und Schadensersatzansprüche, falls erforderlich.“ Die Weitergabe eines Vertragsentwurfs werde „von unserer Mandantin separat verfolgt und wir werden Schadensersatzansprüche wegen der Verletzung vertraglicher Nebenpflichten im vorvertraglichen Bereich geltend machen“, heißt es weiter.

Sabrina Schmidt und Jürgen Müller haben den Mietvertrag nicht unterschrieben. „Das war ein Angebot, das wir aus Prinzip nicht annehmen“, sagt Schmidt. „Wir möchten ein solches Verhalten nicht unterstützen.“

*Namen geändert