Gemeinsam in Urlaub fahren ist das eine – zusammen eine Ferienwohnung kaufen das andere. Foto: dpa/Soeren Stache

Nicht nur, aber auch wegen der Corona-Pandemie wächst die Beliebtheit von Ferienwohnungen. Für manchen Reisenden liegt da der Gedanke nahe, ein eigenes Urlaubsdomizil zu kaufen - womöglich zusammen mit Freunden und Bekannten, um mit ihnen den Urlaub zu verbringen und die Kosten für die Immobilie zu teilen.

Der Erwerb in der Gruppe will aber gut durchdacht sein. Auswahl, Finanzierung, Betreuung und Haftung gehören vorab geklärt. Daneben gilt es, frühzeitig die Nutzung zu organisieren - denn die Freude daran wird zum Beispiel ohne Belegungsregeln schnell dahin sein.

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Viele Ferienhaus-Partnerschaften scheitern Experten zufolge an solchen Punkten. Peter Schöllhorn von der Deutschen Schutzvereinigung für Auslandsimmobilien hält ein gutes Konzept daher für zentral für das Gelingen des Gemeinschaftsprojekts: „Viel wichtiger als Geld ist, zu klären, wie die Nutzung geregelt wird.“ Auf gutes Einvernehmen und alte Freundschaft zu vertrauen, nennt auch Göran Holst vom Deutschen Ferienhausverband „den dümmsten Fehler“ beim gemeinsamen Erwerb.

Wer kümmert sich um Vermietung und Unterhalt?

Ungetrübter Urlaubsspaß in der gemeinsamen Ferienimmobilie erfordert also System bei der Alltagsbetreuung. Für die Terminplanung reicht ein Onlinekalender mit Einträgen, wer das Domizil zu welchen Zeiten nutzen darf. Ferien und Feiertage werden dabei gleichmäßig verteilt.

Eigentümer, die vermieten wollen, legen diese Zeiten im Voraus fest, um Kollisionen mit ihren eigenen Urlaubsplänen zu vermeiden. Die Gruppe bestimmt zur Verhinderung von Terminchaos am besten ein Mitglied, welches die Daten in den Kalender setzt. Bei einer geplanten Vermietung wird vorher geklärt, wer diese abwickelt.

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Ähnliches gilt für die Gebäudeunterhaltung. Darunter fallen Aufgaben wie Rasenmähen, Putzen sowie die Schlüsselübergabe bei vermieteten Wohnungen und Häusern. „Es ist hilfreich, solche Zuständigkeiten Personen zuzuordnen und schriftlich festzuhalten“, sagt Peter Schollhörn. Dann entscheidet jeder, ob er die Aufgaben selbst erledigt oder dafür einen Dienstleister beauftragt und bezahlt.

„Solche Dinge schlagen auf jeden Fall bei den laufenden Kosten zu Buche, sie müssen also bei der Finanzierungsrechnung berücksichtigt werden“, sagt Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbandes Privater Bauherren (VPB) in Berlin.

Finanzierung mit mehreren kein Problem

Die Finanzierung ist meist kein Problem - Banken ist es in der Regel egal, ob es einen Käufer gibt oder mehrere. Für Eigentümer macht das jedoch einen Unterschied: „Wenn einer allein unterschreibt, geht er in die Haftung“, sagt Philipp Rehberg von der Verbraucherzentrale Niedersachsen. Deshalb sollten alle namentlich mit im Boot sitzen.

Im Prinzip bilden die Käufer automatisch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Diese kann im Grundbuch stehen. Zusätzlich kann die Gruppe einen GbR-Vertrag schließen, in dem sie als Gesellschafter die Anteile an ihrer Immobilien regelt.

Das helfe, wenn einer aus dem Projekt wieder aussteigen will, sagt Holst. Derjenige kann seinen Anteil verkaufen, ohne das die ganze Immobilie zur Disposition steht. Die Ausstiegskonditionen bestimmt die Gruppe optimalerweise genauso im GbR-Vertrag wie die Verteilung eines Vermietungsgewinns. Diesen müssen Eigentümer zum persönlichen Steuersatz versteuern, wie der Steuerberater Wolfgang Wawro erklärt. Die Basis dafür sei eine Feststellungserklärung, die die Gemeinschaft jedes Jahr beim Finanzamt des Urlaubsorts abgibt.

Keine Zuschüsse für Sanierung

Selbstnutzer dürfen haushaltsnahe Dienstleistungen absetzen, jeder für sich entsprechend den Anteilen am Domizil. Göran Holst macht auf einen anderen finanziellen Vorteil aufmerksam. „Der Verkauf einer in der GbR gehaltene Ferienimmobilie ist nach zehn Jahren steuerfrei.“

Es existieren aber auch Nachteile. So gibt es für die energetische Sanierung von Ferienimmobilien keine öffentlichen Zuschüsse. „Sie gelten nicht als klassischer Wohnraum“, erläutert VPB-Experte Holger Freitag. Zudem sind Ferienwohnungen meist Eigentumswohnungen - die Gruppe muss sich also nicht nur untereinander einigen, sondern auch mit Miteigentümern des Gebäudes. Da steckt Konfliktpotenzial drin.