Wohnen in Berlin: Was 2021 wichtig wird

Kippt das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel? Gibt es einen Volksentscheid zur Enteignung großer Vermieter? Berlin steht vor einem besonderen Jahr.

Das Jahr 2021 wird für Mieter und Vermieter ein Jahr der Entscheidungen. Das Bundesverfassungsgericht urteilt über die Zulässigkeit des Mietendeckels, und die Berliner dürfen womöglich bei einem Volksentscheid über die Initiative Deutsche Wohnen und Co enteignen abstimmen. Etwas leichter wird es für diejenigen, die sich Wohneigentum zulegen wollen. Sie müssen künftig nicht mehr die volle Maklercourtage zahlen. Hier ein Überblick über das, was auf dem Wohnungsmarkt der Hauptstadt wichtig wird:

Mietendeckel: Für rund 1,5 Millionen Wohnungen in Berlin wurden die Mieten mit Inkrafttreten des Mietendeckels am 23. Februar 2020 auf dem Niveau vom 18. Juni 2019 eingefroren. Nach dem Inkrafttreten der zweiten Stufe des Mietendeckels am 23. November 2020 sind zudem Mieten abzusenken, die von da an als überhöht gelten. Hiervon profitieren je nach Schätzungen Mieter von bis zu rund 500.000 Wohnungen. Während zehntausende Mieter nach einer erfolgten Absenkung bereits weniger Miete zahlen, ist unsicher, ob sie das eingesparte Geld behalten dürfen. Darüber entscheidet das Bundesverfassungsgericht. Es will sich in der ersten Hälfte des neuen Jahres damit befassen, ob der Mietendeckel verfassungskonform ist oder nicht. Hintergrund: Berlin betritt mit dem Mietendeckelgesetz juristisches Neuland. Die Stadt beruft sich dabei auf die Föderalismusreform von 2006, bei der den Ländern die Zuständigkeit für das Wohnungswesen zugesprochen wurde. Ob das Land Berlin daraus die Befugnis für einen öffentlich-rechtlichen Mietpreisdeckel ableiten kann, ist aber umstritten. Gegen den Mietendeckel liegen Klagen beim Bundesverfassungsgericht vor, unter anderem von CDU und FDP. Verschiedene Ausgänge des Verfahrens sind denkbar.

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Erstens: Das Bundesverfassungsgericht bestätigt den Mietendeckel ohne Einschränkungen als verfassungskonform. Dann hätten die Mieter Grund zur Freude. Alle diejenigen, deren Miete abgesenkt wurde, dürften das eingesparte Geld behalten. Den Vermietern gingen wiederum Einnahmen verloren, was zu weniger Investitionen führen dürfte. Zweitens: Das Bundesverfassungsgericht kippt den Mietendeckel - und lässt die Rückforderung der abgesenkten Mietbeträge durch die Vermieter zu. Das wäre der schlechteste Ausgang des Verfahrens aus Sicht der Mieter. Denn sämtliche Verbesserungen zu ihren Gunsten würden dann entfallen und sie müssten die durch die Absenkung eingesparte Miete wieder zurückzahlen. Drittens: Das Bundesverfassungsgericht billigt dem Land Berlin die Zuständigkeit für ein öffentlich-rechtliches Preislimit zu, verlangt aber Korrekturen an der Ausgestaltung der Regelung. Dabei könnte es zum Beispiel darum gehen, ob die Absenkung einer zuvor korrekt vereinbarten Miete im Nachhinein zulässig ist. Und ob der Mietspiegel 2013 die Basis zur Berechnung der Mietobergrenzen sein kann – oder ob dies der Mietspiegel 2019 sein müsste? Wie immer der Streit auch ausgeht: Für Mieter besteht die Gefahr, dass sie zuvor eingesparte Beträge an die Vermieter zurückzahlen müssen. Deswegen wird seit langem geraten, die eingesparten Mieten sicherheitshalber zurückzulegen.

Volksbegehren Deutsche Wohnen und Co enteignen: Im Februar will die Initiative Deutsche Wohnen und Co enteignen mit der Unterschriftensammlung für die zweite Phase ihres Volksbegehrens beginnen, das darauf abzielt, rund 240.000 Wohnungen von Immobilienkonzernen zu vergesellschaften. Um einen Volksentscheid herbeizuführen, muss die Initiative innerhalb von vier Monaten Unterstützer-Unterschriften von sieben Prozent der Stimmberechtigten sammeln. Das sind etwa 170.000 Berliner. Ziel der Initiative ist es, die Bestände von Immobilienunternehmen mit mehr als 3000 Wohnungen gegen eine Entschädigung zu vergesellschaften. Die Initiative beruft sich dabei auf Artikel 15 des Grundgesetzes. Darin ist formuliert, dass „Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel“ zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden können. Die Wohnungswirtschaft lehnt den Vorstoß zur Vergesellschaftung aus Kostengründen ab und bezweifelt zudem die Zulässigkeit. Notwendig bei einer Vergesellschaftung wäre in jedem Fall eine Entschädigung. Die Initiative kommt dabei auf einen Betrag von rund acht Milliarden Euro, der Senat auf mindestens 29 Milliarden Euro. Möglicher Abstimmungstermin für einen Volksentscheid wäre der 26. September 2021, der Tag der Wahlen zum Abgeordnetenhaus und zum Bundestag.

Mietspiegel: Trotz Mietendeckels soll es in diesem Jahr einen neuen Mietspiegel geben. So hat es jedenfalls die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung 2020 angekündigt. Notwendig wird ein neuer Mietspiegel laut der Behörde, weil der Mietendeckel nicht für alle Wohnungen in Berlin gilt. So sind etwa Neubauten, die seit 2014 fertiggestellt wurden, vom Mietendeckel ausgenommen. Der Mietspiegel gibt Auskunft über die ortsübliche Miete von Wohnungen je nach Größe, Baualter, Ausstattung und Lage. Vermietern dient er dazu, eine Mieterhöhung zu begründen. Mieter können anhand der Preisübersicht überprüfen, ob eine Mieterhöhung berechtigt ist. Wichtig ist der Mietspiegel außerdem, um die Einhaltung der Mietpreisbremse zu kontrollieren. Sie schreibt vor, dass die vereinbarte Miete – von Ausnahmen abgesehen – maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegen darf.

Maklerrecht: Noch im Dezember des alten Jahres ist die Neuregelung zur Maklerprovision in Kraft getreten. Sie sieht vor, dass private Käufer von Wohnimmobilien vom 23. Dezember 2020 an nur noch höchstens die Hälfte der Maklergebühr bezahlen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt. Außerdem ist der Käufer auch erst zur Zahlung der Kosten verpflichtet, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Anteil gezahlt hat. Tritt der umgekehrte Fall ein, nämlich dass der Käufer Auftraggeber des Maklers ist, muss der Käufer auch den Makler bezahlen. Er kann höchstens einen Kostenanteil von 50 zu 50 erwirken. Für den Fall, dass beide Parteien den Makler beauftragen, kann dieser die Maklerprovision auch von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen.

Obwohl die Initiative zur Einschaltung eines Maklers meist vom Verkäufer ausgeht, hat der Käufer bisher häufig keine ernsthafte Möglichkeit gehabt, sich gegen eine Übernahme der anteiligen oder sogar der vollständigen Maklerprovision zu wehren. Wer sich weigerte, schied faktisch aus dem Kreis der Bewerber aus.

Gerade die Berliner profitieren von der neuen Regelung. In der Bundeshauptstadt sowie in Brandenburg, Hamburg, Bremen und Hessen zahlte der Käufer bislang allein die Provision von bis zu 7,14 Prozent. Je nach Kaufpreis können Käufer nun leicht Beträge in fünfstelliger Höhe sparen.