Foto: Imago Der Mietendeckel gilt für 1,5 Millionen Wohnungen. Hier: Wohnhäuser in Berlin-Prenzlauer Berg. Foto: Imago Images

Beate Schlüter (Name geändert) aus Kreuzberg ist happy. „Ich zahle durch den Mietendeckel pro Monat 434 Euro weniger Miete“, sagt die 35-Jährige. Sie gehört zu den Gewinnern des Mietendeckels, der vor einem Jahr, am 23. Februar 2020, in Kraft getreten ist. In der ersten Stufe wurden damals zunächst die Mieten für rund 1,5 Millionen Wohnungen auf dem Niveau vom Juni 2019 eingefroren. Mit dem Inkrafttreten der zweiten Stufe des Mietendeckels am 23. November 2020 wurden die Vermieter dann schließlich verpflichtet, Mieten, die die neu eingeführten Obergrenzen um mehr als 20 Prozent überschreiten, abzusenken. So sank für Beate Schlüter die Miete für ihre 60 Quadratmeter große Zweizimmerwohnung am Görlitzer Park von 1130 Euro warm auf rund 696 Euro.

Seit wir Beate Schlüter im November vergangenen Jahres zum ersten Mal zum Mietendeckel befragt haben, hat sie schon mehr als 1300 Euro Miete gespart. „Ausgegeben habe ich aber nichts davon“, sagt sie. Aus Sicherheitsgründen. „Ich habe das Geld zurückgelegt, falls der Mietendeckel vor Gericht gekippt wird“, so die selbstständige Grafikdesignerin. „Das wäre hart für mich. Ich müsste das eingesparte Geld komplett zurückerstatten und weiter die hohe Miete zahlen.“ Auf Dauer könnte sie sich die nicht leisten. „Wenn der Mietendeckel gekippt wird, müsste ich wohl ausziehen“, sagt Schlüter.

Miete für Hunderttausende abgesenkt

So wie für Beate Schlüter wurde für Zehntausende, wahrscheinlich sogar für Hunderttausende Haushalte in Berlin die Miete abgesenkt. Genaue Zahlen dazu gibt es nicht. Die Schätzungen reichen von rund 340.000 Wohnungen, für die nach Angaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung die Miete abgesenkt werden musste, bis zu 512.000 Wohnungen, für die nach Berechnungen des Instituts F+B aus Hamburg die Mieten zu reduzieren waren. Klar ist: Es sind sehr viele Haushalte, die profitieren. Und die Beträge, um die es geht, sind beträchtlich. Berlins Mieter werden nach einer überschlägigen Schätzung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung in fünf Jahren, so lange gilt der Mietendeckel, um rund 2,5 Milliarden Euro entlastet. Den Vermietern gehen Einnahmen in gleicher Größenordnung verloren.

Kein Wunder, dass die Verbände der Immobilienwirtschaft unverändert Sturm laufen gegen die Regelung. Sie kritisieren, dass durch den Mietendeckel weniger Mittel für Investitionen zur Verfügung stehen, dass weniger Mietwohnungen angeboten werden und dass vor allem Gutverdiener, die sich eigentlich eine höhere Miete leisten könnten, von der Absenkung profitieren. „Weniger Investitionen in gutes Wohnen, keine Erleichterungen bei der Wohnungssuche insbesondere für einkommensschwache Haushalte, Verunsicherung bei Mietern und Vermietern: Das ist die Bilanz von einem Jahr Mietendeckel“, sagt Maren Kern, Chefin des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU). „Um den Wohnungsmarkt zu entspannen, braucht Berlin in der Wohnungspolitik Kooperation statt Konfrontation.“

Ein Jahr Mietendeckel: Wer ist wirklich in den Regelungen gefangen? Foto: Imago Images

Um die Einhaltung des Mietendeckels zu kontrollieren, hat der Senat 48 Stellen in den Bezirken geschaffen. In der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung waren zunächst 130 Stellen für die Absenkung der Mieten geplant, doch wurde die Zahl zwischenzeitlich auf 65 reduziert. Weitere fünf Mitarbeiter sind für den ministeriellen Bereich und zehn für die Widerspruchsstelle vorgesehen. Hinzu kommen weitere Jobs, unter anderem in der IT. Bisher ist allerdings erst ein Teil der Stellen besetzt.

Mietendeckel verfassungswidrig?

Viele Vermieter sind der Meinung, dass der Mietendeckel verfassungswidrig ist. Einige haben beim Bundesverfassungsgericht Klage gegen die Regelung eingereicht, darunter vier Genossenschaften. Unterstützt werden sie von den Bundestagsfraktionen von CDU und FDP, die eine Normenkontrollklage eingereicht haben. Im zweiten Quartal 2021 will das Bundesverfassungsgericht darüber befinden.

Stadtentwicklungssenator Sebastian Scheel (Linke) verteidigt den Mietendeckel gegen Kritik. „Die Berliner Mieten haben sich in den vergangenen zehn Jahren mehr als verdoppelt“, sagt er. „Die Einkommen konnten nicht mithalten.“ Die vom Bundestag im Jahr 2015 beschlossene Mietpreisbremse habe „hier komplett versagt“. Zum einen, weil sie zu viele Ausnahmen zugelassen habe. Zum anderen, weil viele Mieter ihre Rechte aus Angst vor negativen Konsequenzen nicht vor den Zivilgerichten einklagten.

„Mit dem Mietendeckel haben wir bewusst öffentliches Recht geschaffen, bei dem der Staat Verbote ausspricht und so die Ausnutzung der Wohnraummangellage beendet“, sagt Scheel. Nun muss also nicht mehr jeder Mieter selbst für sein Recht streiten. Zugleich tritt der Senator dem Argument entgegen, die Absenkung überhöhter Mieten käme vor allem Mietern in guten Wohnlagen und mit hohen Einkommen zu Gute. „Eine überhöhte Miete bleibt eine überhöhte Miete – egal wer sie bezahlt“, sagt Scheel. Der Mietendeckel ziele nicht auf die individuellen Verhältnisse der Mieter, sondern habe vielmehr „die Entspannung des gesamten Wohnungsmarkts zum Ziel“. Davon profitierten alle Mieter.

Anstieg der Wohnkostenbelastung verhindert

Das Land Berlin beruft sich bei der Einführung des Mietendeckels darauf, dass den Bundesländern im Jahr 2006 bei der Föderalismusreform die Zuständigkeit für das Wohnungswesen zugewiesen wurde. Im Mittelpunkt des Streits vor dem Bundesverfassungsgericht steht deswegen die Frage, ob Berlin die Kompetenz für eine landesrechtliche Begrenzung der Mieten hat oder nicht. Was die Mieter eint, deren Miete jetzt abgesenkt wurde, ist die Unsicherheit, ob sie das gesparte Geld zurückzahlen müssen. „Solange unklar ist, was wird, bin ich nicht in Euphorie, sondern am bangen, ob der Mietendeckel bleibt“, sagt Beate Schlüter.

Der Berliner Mieterverein (BMV) zeigt sich dennoch zufrieden. „Der Mietendeckel hat zweifellos bei bestehenden Mietverhältnissen für eine Entlastung bei der Mietpreisentwicklung gesorgt und einen weiteren Anstieg der Wohnkostenbelastung verhindert“, sagt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. In Anbetracht der Einkommensrückgänge wegen der Corona-Pandemie sei der Mietendeckel „ein Segen“. Auch ein Rückgang der Angebotsmieten für freie Wohnungen sei erkennbar.

Nach einer Analyse des Internetportals Immobilienscout 24 sind die Angebote für freie Wohnungen, die unter den Mietendeckel fallen, von 10,46 Euro pro Quadratmeter im Januar 2020 auf 9,64 Euro im Januar 2021 gesunken. Das entspricht einem Rückgang um 7,8 Prozent. Der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung liegen derzeit selbst keine eigenen aktuellen Informationen zu Angebotsmieten vor. Die letzten beziehen sich auf das Jahr 2019, als sich im Zuge der Diskussion um den Mietendeckel eine erste dämpfende Wirkung auf die Preise abzeichnete. Informationen über die Entwicklung der Angebotsmieten im Jahr 2020 erwartet die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mit Erscheinen des Wohnungsmarktberichts der Investitionsbank Berlin (IBB) bis Ende März, geht aus der Antwort der Stadtentwicklungsbehörde auf eine Anfrage der Linken-Abgeordneten Gaby Gottwald hervor.

Schattenmieten als Belastung

Geschmälert wird der bisherige Erfolg des Mietendeckels laut BMV-Chef Wild durch die sogenannten Schattenmieten, die viele Vermieter beim Abschluss neuer Verträge vereinbaren. Als Schattenmiete wird eine zweite, höhere Miete bezeichnet, die Vermieter in den Verträgen neben der Miete festschreiben, die laut Mietendeckel zulässig ist. Die höhere Miete soll dann gelten, wenn der Mietendeckel vor Gericht gekippt werden sollte – oder wenn den Deckel ausläuft.

Einen Hinweis auf das mögliche Ausmaß von Schattenmieten liefert die Immoscout-Analyse. Trotz Rückgangs der Mieten lagen danach im Januar 76 Prozent der neu inserierten Angebote über dem Mietendeckel. Vermieter überschritten die zulässigen Obergrenzen laut den Preisangaben in den Inseraten im Schnitt um 2,76 Euro pro Quadratmeter.

Vermieter sprechen nicht so gerne von Schattenmieten, sondern lieber von „Transparenzmieten“ oder von „Mietsicherungsklauseln“. Geschäftsführungen und Vorstände von Wohnungsunternehmen seien „gesetzlich grundsätzlich gehalten, wirtschaftlichen Schaden von ihren Unternehmen abzuwenden“, verteidigt BBU-Chefin Maren Kern das Vorgehen. Der Berliner Mieterverein hält Schattenmieten dagegen für unzulässig, weil der Mietendeckel diese verbiete.

Angebot an Mietwohnungen zurückgegangen

Die Vermieter berufen sich bei den Schattenmieten auf eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts. Das hatte im März vergangenen Jahres einen Eilantrag gegen den Mietendeckel abgelehnt und zugleich den Hinweis gegeben, es sei nicht erkennbar, dass Vermieter daran gehindert wären, sich für den Fall der Verfassungswidrigkeit des Gesetzes bei Neuvermietungen eine höhere Miete versprechen zu lassen. Eine höchstrichterliche Entscheidung in der Frage steht aber aus.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen hält Schattenmieten wie der Mieterverein nicht für statthaft. Grundsätzlich sei es Maßgabe für das Handeln der Bezirke, „dass sowohl die Vereinbarung wie auch das Fordern einer höheren Miete“ während der Geltung des Mietendeckels „rechtswidrig sind“, heißt es in der Antwort von Staatssekretärin Wenke Christoph auf eine Anfrage der Linke-Abgeordneten Gaby Gottwald.

Nicht nur die Mietforderungen haben sich nach dem Inkrafttreten des Mietendeckels verringert. Auch das Angebot an Mietwohnungen auf Immoscout24 ist im vergangenen Jahr zurückgegangen: und zwar um 19 Prozent. Bei den Wohnungen, die unter den Mietendeckel fallen, hat sich das Angebot sogar um 30 Prozent verringert. Was die Gründe dafür sind, ist umstritten. Aus der Immobilienbranche ist zu hören, dass einige Vermieter freiwerdende Wohnungen zu den niedrigen Mieten lieber nicht anbieten – und eine Wiedervermietung bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts hinauszögern. Andere wollen angeblich die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln und verkaufen.

„Opfer seines eigenen Erfolgs“

Der Berliner Mieterverein hat noch eine andere Erklärung für das geringe Angebot. Der Mietendeckel sei „zum Teil Opfer seines eigenen Erfolgs“, sagt Vereinsgeschäftsführer Wild. Mieter in Berlin lebten jetzt in deutlich größerer Sicherheit. Bis Ende 2021 gebe es keine Mieterhöhungen und kaum modernisierungsbedingte Mietsteigerungen. Dadurch sinke die Umzugsbereitschaft, wodurch es für Wohnungsuchende weniger Angebote gebe. Einen mindestens genauso wichtigen Anteil am aktuell geringeren Wohnungsangebot hätten – neben den Corona-Effekten – allerdings die Schattenmieten, die Vermieter beim Abschluss neuer Verträge fordern. Unter diesen Umständen würden weniger Mieter umziehen, weil ihnen die Mieten einfach zu hoch seien.

Schattenmieten sind nicht das einzige Problem. Zahlreiche Anbieter versuchen nach Angaben des Mietervereins, den Mietendeckel zu umgehen – auch wenn sie damit gegen geltendes Recht verstoßen. Der Anteil der Vermieter, die bei „Rot über die Ampel fahren“ sei leider erschreckend hoch, sagt Reiner Wild. So werde beispielsweise versucht, aufgrund einer Möblierung der Wohnung mehr Geld zu kassieren. „Manche Anbieter meinen, mit ein paar Ikea-Möbeln den Mietendeckel umgehen zu können und verlangen deutlich höhere Mieten als nach dem Deckel möglich wären“, sagt Wild. „Das ist nicht zulässig.“ Die Regeln des Mietendeckels würden auch für möblierten Wohnraum gelten.

Wie getrickst wird, wissen auch die Bezirke. Viele Vermieter stellten Anträge, um eine Unbewohnbarkeitsbescheinigung für ihre Unterkünfte zu erhalten, berichtet Niklas Schenker, Referent von Mittes Stadträtin für Bürgerdienste Ramona Reiser (Linke). Damit wollten die Vermieter erreichen, dass ihr Wohnraum nicht unter den Mietendeckel falle. „Andere geben an, ihr Wohnsitz und der Sitz der kontoführenden Bank außerhalb Berlins sei entscheidend für die Anwendbarkeit des Gesetzes auf ihren Individualvertrag“, erklärt ein Sprecher des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg. Dies sei „natürlich rechtlich unzulässig“.  In Einzelfällen würden Vermieter einfach darauf verweisen, dass der Mietendeckel auf ihre Objekte „keine Anwendung findet“, ohne eine stichhaltige Begründung dafür zu liefern, heißt es aus dem Büro von Neuköllns Baustadtrat Jochen Biedermann (Grüne).

Illegale Umgehung der Vermieter

Manche Mieter kommen aus dem Staunen nicht heraus, was ihre Vermieter unternehmen. So informierte eine Immobilien-Vermögensverwaltung ihre Mieter, dass sich deren Vermieter „im Rahmen seiner mietvertraglichen Fürsorgepflicht dazu entschieden“ habe, die Differenz zwischen der vertraglich vereinbarten Miete und der nach dem Mietendeckel zulässigen Miete auf ein „eigens und ausschließlich für diese Zwecke eingerichtetes Treuhandkonto zu überweisen“ und dort für die Mieter „sicher verwahren zu lassen“. Korrekt wäre gewesen, den Mietern die Entscheidung zu überlassen, was sie mit den eingesparten Beträgen machen wollen.

Die „große Kreativität, die einige Vermieter bei der Konstruktion von – meist illegalen – Umgehungstatbeständen“ an den Tag legen, habe ihn „negativ überrascht“, sagt Stadtentwicklungssenator Scheel. „Ich möchte davor übrigens ausdrücklich warnen“, sagt er. Der Mietendeckel sei öffentliches Recht, Verstöße würden durch die zuständige staatliche Stelle verfolgt und mit einem Bußgeld bis zu 500.000 Euro geahndet. Erfreulicherweise verhielten sich die meisten Vermieter aber gesetzeskonform – „was man eigentlich auch erwarten darf“.

Scheel stellt in Aussicht, dass der Deckel nicht auf Dauer bleibt. „Der Mietendeckel ist ein auf fünf Jahre begrenztes Gesetz“, sagt der Senator. „Diese Zeit soll genutzt werden, den Wohnungsmarkt durch ausreichend Neubau zu entspannen.“ Er gehe davon aus, dass der Mietendeckel „seine Aufgabe, die durch die angespannte Marktlage überhöhten Mieten temporär zu stabilisieren und auf ein sozialverträgliches Maß zurückzuführen, erfüllen wird.“