Interessenten bei einer Wohnungsbesichtigung in Berlin Lukas Schulze/dpa

Seitdem Maklerkosten für die Vermittlung von Mietwohnungen von demjenigen bezahlt werden müssen, der den Makler beauftragt hat, sparen Mieter viel Geld – im Schnitt 2,4 Nettokaltmieten. Das geht aus einer Untersuchung zu den Auswirkungen des sogenannten Bestellerprinzips bei der Vermittlung von Mietwohnungen hervor, die das DIW Econ, das Beratungsunternehmen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW), im Auftrag des Bundesjustizministeriums erarbeitet hat. Das Ziel, die Mieter finanziell zu entlasten, sei durch die Regelung „überwiegend erreicht“ worden, heißt es in der Untersuchung, die dem KURIER vorliegt – allerdings habe es teilweise auch Umgehungsversuche gegeben.

Das Bestellerprinzip wurde zusammen mit der Mietpreisbremse zum 1. Juni 2015 eingeführt. Während Vermieter bis dahin die Maklerkosten auf die Mieter abwälzen konnten, ist mit dem Bestellerprinzip nun derjenige dafür verantwortlich, der den Vermittlungsauftrag erteilt. Der Auftrag ist dabei schriftlich abzufassen, um von vornherein für klare Verhältnisse zu sorgen.

In der Untersuchung wurde überprüft, ob die Ziele der Gesetzesnovelle erreicht wurden und welche Nebeneffekte die Einführung des Bestellerprinzips hatte. Dazu wurden Mieter, Vermieter, Makler sowie Fachanwälte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht befragt und 700.000 Inserate analysiert, die zwischen 2013 und 2017 in den sieben größten deutschen Städten – Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf, Köln, Frankfurt und Stuttgart – erschienen sind. Außerdem wurden Entscheidungen der Gerichte untersucht sowie die juristische Literatur zu den Gesetzesänderungen ausgewertet.

Überteuerter Verkauf von Mobiliar

Obwohl direkte Umgehungsversuche des Bestellerprinzips nicht systematisch stattgefunden haben, sind sie nach Auswertung der Befragung „durchaus virulent“, wie es in der Untersuchung heißt. Danach haben zwar 89 Prozent aller Befragten in der Online-Umfrage angegeben, keine eigenen Erfahrungen mit Aufforderungen zur Umgehung des Bestellerprinzips gemacht zu haben. Allerdings ergebe sich aus der Analyse der Teilgruppen, „dass immerhin jeweils 30 Prozent der Mieter und Fachanwälte zur Umgehung des Bestellerprinzips aufgefordert“ wurden oder dass ihnen ein solcher Versuch angezeigt wurde.

Zu den direkten Umgehungsversuchen zählten „der überteuerte Verkauf von Mobiliar, das Verlangen einer Besichtigungs- oder Reservierungsgebühr oder eine nicht nachvollziehbare Bargeldzahlung bei Vertragsabschluss“. Diese Umgehungsstrategien hätten die Gerichte jedoch „kaum beschäftigt“. Lediglich drei Gerichtsentscheidungen seien hierzu veröffentlicht worden. Es sei daher „davon auszugehen, dass Umgehungen des Bestellerprinzips von einzelnen Marktteilnehmern zwar versucht werden, aber kein größeres Praxisphänomen“ seien.

Für Vermieter sind die Kosten der Vermietung einer Wohnung nach der Einführung des Bestellerprinzips gestiegen. Deswegen setzen viele Vermieter nicht mehr auf einen externen Makler, sondern vermarkten die Wohnung selbst. Waren es vor der Gesetzesnovelle 29 Prozent der befragten Vermieter, die selbst einen Mieter suchten, waren es nach Einführung des Bestellerprinzips 52 Prozent. Vor allem Privatvermieter versuchen ihre Mietobjekte selbst zu vermieten. Den zusätzlichen Arbeits- und Zeitaufwand beschreiben 83 Prozent der befragten Vermieter als mittel bis hoch oder sehr hoch.

Teilweise Kosten auf die Miete umgelegt

Zwar gehen 30 Prozent der Befragten in der Online-Umfrage davon aus, dass Vermieter die Maklergebühren, für die sie nun aufkommen müssen, auf die Miete umlegen, doch hat sich dies in der Analyse der Experten nicht bestätigt. Dem Bericht zufolge hat es „keine systematische indirekte Überwälzung der Maklercourtage in angespannten Wohnungsmarktregionen gegeben“. Also sei davon auszugehen, dass dies auch auf entspannten Wohnungsmärkten nicht geschehe.

Dennoch gibt es laut der Untersuchung „bestimmte Teilmärkte“, die von einer Abwälzung der Maklerkosten auf die Miete betroffen waren. Hierzu zählten „besonders dynamische Wohnungsmärkte in den Top-7-Städten, Wohnungen im oberen Preissegment und von Privatanbietern“. Allerdings führe dieser Effekt erst ab einer längeren Mietdauer dazu, dass die Mieter nicht mehr vom Wegfall der Maklercourtage profitieren – nämlich dann, wenn die höhere Miete in der Summe die Ersparnis aus der Maklercourtage übersteigt.

Das Ziel des Gesetzgebers, Wohnraumvermittlungsverträge an die Textform zu binden, konnte größtenteils erreicht werden. Die Online-Umfrage hat allerdings ergeben, dass zwölf Prozent der Mieter und 28 Prozent der Vermieter weiterhin davon ausgehen, dass mündliche Vereinbarungen mit Maklern verbindlich sind.

Ministerin zeigt sich zufrieden

Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD) sieht die Einführung des Bestellerprinzips als Erfolg. „Vor sechs Jahren wurde auf Druck der SPD das Bestellerprinzip bei der Wohnungsvermittlung eingeführt“, sagt sie. „Viel zu häufig mussten Mieterinnen und Mieter auf angespannten Wohnungsmärkten die Kosten des Maklers tragen, unabhängig davon, ob und wie der Makler tätig geworden ist – und natürlich ohne Möglichkeit, auf die Höhe der Courtage Einfluss nehmen zu können.“ Häufig hätten Mieterinnen und Mieter „zähneknirschend und aus der Not heraus hohe Summen aufbringen“ müssen, um an Wohnraum zu gelangen. Die jetzt vorliegende Überprüfung des Bestellerprinzips zeige: „Das Instrument wirkt! Das Bestellerprinzip wird beachtet und durchgesetzt“, so Lambrecht.

Umstritten und höchstrichterlich noch nicht entschieden ist laut der Untersuchung die Frage, ob der Makler eine Provision verlangen darf, wenn er einem Wohnungssuchenden eine freie Wohnung vermittelt, die er zuvor einem anderen Wohnungssuchenden vergeblich angeboten hat – oder ob die Vorstellung der Wohnung an andere „verbrannt“ ist. Diese Frage war von Maklerseite als Problem benannt worden, ist laut der Untersuchung aber „faktisch“ kaum von Bedeutung, da Makler nur noch vereinzelt im Auftrag von Mietern tätig seien. Während vor Einführung des Bestellerprinzips noch 41 Prozent der Makler im Auftrag von Mietern tätig waren, sind es nach der Einführung nur noch etwa 12 Prozent.

Bei Maklern hat die Einführung des Bestellerprinzips zu Umsatzrückgängen geführt. So ist der Anteil der Vermieter, die Wohnungen primär mithilfe eines Maklers vermietet haben, von 62 Prozent vor Einführung des Bestellerprinzips auf 35 Prozent nach der Einführung des Bestellerprinzips gesunken. Aufgrund der Regelung zu „verbrannten Immobilien“ seien auch die provisionspflichtigen Aufträge von Mietern zurückgegangen und konnten so die rückläufigen Aufträge von Vermieterseite nicht kompensieren, heißt es. Die Höhe der Courtage hat sich ebenfalls verringert: im Schnitt von 2,4 auf 1,9 Nettokaltmieten.

Makler mit Umsatzeinbußen

Die verschlechterte Auftragslage hat laut der Untersuchung in etwa der Hälfte der befragten Maklerbüros Umsatzeinbußen von durchschnittlich 37 Prozent ausgelöst. Bei kleinen Büros mit sehr wenigen Vermittlungen pro Jahr waren die Umsatzeinbußen demnach besonders hoch. Größere Maklerbüros haben hingegen nur Umsatzeinbußen um durchschnittlich 13 Prozent verzeichnet. Gleichzeitig habe sich gezeigt, „dass weitere negative Auswirkungen überschaubar waren und nur vereinzelte Maklerbüros zu Entlassungen oder Büroschließungen gezwungen“ gewesen seien. 15 Prozent der Maklerbüros hätten sogar angegeben, dass es für sie keine Auswirkungen durch das Bestellerprinzip gegeben habe.

Im Gegensatz zu den Auswirkungen auf Makler sind befürchtete negative Auswirkungen auf Mieter mehrheitlich nicht eingetreten. So konnte dem Bericht zufolge „kein messbarer Rückgang an öffentlich zugänglichen Inseraten festgestellt werden“. Vielmehr habe sich das zuvor rückläufige Angebot an Mietwohnungsinseraten stabilisiert. Allerdings hätten sich die Anforderungen an die Mieter seit Einführung des Bestellerprinzips tendenziell erhöht – sei es in Form von Einkommensnachweisen, Mindestvertragsdauern oder der selektiveren Auswahl von Mietern. Außerdem sei es schwieriger geworden, als Mieter einen Makler mit der Wohnungssuche zu beauftragen.

Das Ziel des Gesetzgebers, Wohnraumvermittlungsverträge an die Textform zu binden, konnte zwar größtenteils erreicht werden. Die Online-Umfrage hat allerdings ergeben, dass zwölf Prozent der Mieter und 28 Prozent der Vermieter weiterhin davon ausgehen, dass mündliche Vereinbarungen mit Maklern verbindlich sind.

Informationsbroschüre angeregt

Um dem Problem der Umgehungsversuche entgegenzuwirken, wird in der Untersuchung vorgeschlagen, eine Informationsbroschüre aufzulegen, um Mieter darüber aufzuklären, wie sie sich in solchen Fällen verhalten sollen. Gesetzgeberischen Handlungsbedarf sehen die Experten nicht. Die Abwälzung der Maklercourtage auf die Mieten, wie sie auf angespannten Wohnungsmärkten festgestellt wurde, erfordere Maßnahmen zur Entspannung der Wohnungsmärkte – zum Beispiel über die Aktivierung nicht bebauter innenstädtischer Flächen, über eine bessere Nahverkehrsanbindung von weiteren Wohnungsmarktstandorten und den weiteren Neubau von Wohnraum.