Altbauten wie hier in der Alsenstraße in Steglitz sind bei Wohnungssuchenden besonders beliebt.  Foto: Imago/Schöning

Wer in Großstädten wie Berlin eine Wohnung sucht, sieht sich seit Jahren mit steigenden Mieten konfrontiert. Berlin ist allerdings die Stadt, in der die Angebotsmieten für freie Wohnungen in den vergangenen fünf Jahren am stärksten gestiegen sind: um 42 Prozent. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse des Onlineportals Immowelt, die am Mittwoch veröffentlicht wurde. Verglichen wurden dabei die Angebotsmieten von Wohnungen mit 40 bis 120 Quadratmetern, die im ersten Halbjahr 2016 und im ersten Halbjahr 2021 auf Immowelt veröffentlicht worden waren.

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Im Jahr 2016 beliefen sich die Angebotsmieten in Berlin im Schnitt noch auf neun Euro je Quadratmeter kalt. Aktuell müssen Mieter laut Immowelt über alle Wohnungstypen und Baujahre hinweg mit Mieten von 12,80 Euro pro Quadratmeter rechnen. Durch den Mietendeckel waren die Angebotsmieten zwar zwischenzeitlich gesunken, doch nachdem das Bundesverfassungsgericht den Deckel im Frühjahr gekippt hat, sind die Forderungen der Vermieter wieder kräftig gestiegen.

Wichtig: Eingeflossen in die Auswertung sind Angebotsmieten, also die Mieten, zu denen die Wohnungen inseriert wurden. Die tatsächlich vereinbarten Mietpreise können davon abweichen. Ebenfalls zu beachten: Die Inserate auf den Onlineportalen stellen nur einen Ausschnitt des Wohnungsmarktes dar. Gerade preiswerte Wohnungen von Genossenschaften oder städtischen Wohnungsbaugesellschaften werden oftmals auf anderen Wegen vermietet.

Großer Preissprung bei den Mieten in Berlin

Ausgerechnet in den ohnehin teuren Städten haben die Mieten laut Immowelt in vergangenen fünf Jahren einen weiteren großen Sprung gemacht. So sind die Angebotsmieten in München von 15,50 Euro auf 19,20 Euro pro Quadratmeter angestiegen. Das entspricht einer Steigerung von 24 Prozent. Auch in Frankfurt, wo die Mieten um 16 Prozent anzogen, und in Stuttgart, wo sie um 27 Prozent zulegten, mussten Wohnungssuchende ihr Budget erneut deutlich nach oben anpassen.

In Frankfurt am Main werden im Schnitt aktuell 14,50 Euro verlangt, in Stuttgart sind es 13,80 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Doch in den drei Städten sind die Mieten im vergangenen Jahr nur noch geringfügig gestiegen. München weist vom Jahr 2020 auf 2021 ein Plus von zwei Prozent auf und Stuttgart eines von drei Prozent. In Frankfurt sind die Angebotsmieten sogar gleichgeblieben.

In den meisten ostdeutschen Großstädten halten sich die Mietanstiege laut Immowelt in Grenzen – mit einer Ausnahme: In Leipzig kletterten die Angebotsmieten in den vergangenen fünf Jahren um 22 Prozent. Die sächsische Großstadt erfreut sich großer Beliebtheit bei jungen Erwachsenen und Familien. Die Einwohnerzahl steigt. Die erhöhte Nachfrage nach Wohnraum ist die Hauptursache für den Preisanstieg. Dennoch ist das Preisniveau noch vergleichsweise niedrig. Der Quadratmeterpreis bewegt sich aktuell bei 7,20 Euro. In Dresden sind die Mieten trotz deutlich geringerem Anstieg teurer: 7,90 Euro werden in der Landeshauptstadt derzeit verlangt.

In Großstädten bleibt inzwischen etwa jedem achten Mieterhaushalt nach Abzug von Miete und Nebenkosten weniger als das Existenzminimum zum Leben übrig. Das geht aus einer von der gewerkschaftsnahen Hans-Böckler-Stiftung geförderten Studie über die 77 deutschen Großstädte hervor, die von einem Forscherteam um den Berliner Stadtsoziologen Andrej Holm erarbeitet wurde. Die Untersuchung basiert auf den Angaben zum Mikrozensus von 2018.

Immer mehr Berliner müssen Mieten zahlen, die sie sich eigentlich nicht leisten können

Fast jeder zweite Haushalt (49,2 Prozent) zahlt danach bereits mehr als 30 Prozent seines Einkommens für die Miete. Ein Anteil von 30 Prozent des Einkommens, der für die Miete gezahlt wird, gilt gemeinhin als Grenze für noch tragbare Wohnkosten. Gut ein Viertel (25,9 Prozent) der Haushalte in den 77 Großstädten muss laut der Untersuchung aber sogar mindestens 40 Prozent des Einkommens für Miete und Nebenkosten aufbringen. Im Schnitt müssen die Haushalte in den Großstädten inzwischen 29,8 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Warmmiete bezahlen – die Belastungsgrenze wird also über alle Haushalte gerechnet nur knapp unterschritten.

Deutliche Unterschiede gibt es laut der Studie in den Städten bei der Versorgung mit - nach Preis und Größe  - angemessenem Wohnraum.  Im Schnitt leben demnach 53 Prozent der Haushalte in zu teuren oder zu kleinen Wohnungen, gemessen an der im Sozialrecht pro Kopf eines Haushalts als angemessen geltenden Quadratmeterzahl und unter Berücksichtigung, dass maximal 30 Prozent des Einkommens für die Miete gezahlt werden sollte.

Berlin steht hier vergleichsweise gut da. Denn in der Bundeshauptstadt sind immerhin 49,2 Prozent der Haushalte mit leistbarem und angemessen großen Wohnungen versorgt. Berlin liegt damit über dem Schnitt der Großstädte und noch vor den anderen Millionenstädten Hamburg (43,9 Prozent), München (43,5 Prozent) und Köln (42,1 Prozent).

Allerdings sind selbst in der Hauptstadt weniger als die Hälfte aller Haushalte mit leistbaren und angemessenen Wohnungen versorgt. Die absolute Zahl der nicht angemessen versorgten Haushalte ist mit rund 700.000 in Berlin am höchsten, wobei laut der Studie mehr als 650.000 Haushalte in zu teuren und 65.000 Haushalte in zu kleinen Wohnungen leben.

Selbst bei einer idealen Verteilung der Haushalte in den Großstädten auf den vorhandenen Wohnraum, käme es nicht zu einer hundertprozentigen angemessenen Versorgung. Laut der Studie schwankt der Idealversorgungsgrad in den Großstädten zwischen 70 und 94 Prozent der Mieterhaushalte.

Die beste Versorgung würde es im Falle einer Idealverteilung aller Bestandswohnungen mit 93,9 Prozent  in Ingolstadt geben, die schlechteste mit 70,3 Prozent in Aachen. Berlin könnte mit einer idealen Versorgung von 83,9 Prozent unter den 77 Städten immerhin auf Rang 20  rutschen. Aber die Idealverteilung gibt es eben leider nur in der Theorie.