Die geltende Mietpreisbremse, dass Vermieter bis auf einige Ausnahmen beim Abschluss eines neuen Mietvertrags die ortsübliche Miete um maximal 10 Prozent überschreiten dürfen. Foto: dpa/Jens Kalaene

Zehntausende Berliner Haushalte profitieren inzwischen davon, dass sie wegen des Mietendeckels weniger Miete bezahlen müssen. Wer deswegen seine Ansprüche aus der Mietpreisbremse nicht wahrnimmt, verspielt aber möglicherweise viel Geld. Davor hat jetzt das Verbraucherportal Conny, vormals wenigermiete.de, gewarnt. Schnelles Handeln sei nötig, weil bestimmte Fristen gelten.

„Wer sich nur auf den Mietendeckel verlässt, läuft Gefahr, die gesamte Mietendeckelersparnis zurückzahlen zu müssen, wenn dieser vom Bundesverfassungsgericht im Sommer 2021 gekippt werden sollte“, warnt Daniel Halmer, der Geschäftsführer von Conny. „Wer dann die Ersparnis nicht an den Vermieter zurückzahlen kann, ist im Mietrückstand und kann im schlimmsten Fall seine Wohnung verlieren.“ Mieter sollten sich deswegen auf keinen Fall nur auf den Mietendeckel verlassen und aktiv eine rechtskonforme Miete mit der Mietpreisbremse einfordern – oder sich dabei helfen lassen, rät Halmer. „Die Mietpreisbremse kann und sollte parallel zum Mietendeckel genutzt werden und ist das sichere Mittel, um die Miete verlässlich zu senken“, so der Jurist. Conny verdient zwar genau daran. Aber nur, wenn die Miete auf Basis der Mietpreisbremse erfolgreich abgesenkt wurde.

Ortsübliche Miete darf um 10 Prozent überschritten werden

Die Mietpreisbremse, die seit 1. Juni 2015 in Berlin gilt, schreibt vor, dass Vermieter bis auf einige Ausnahmen beim Abschluss eines neuen Mietvertrags die ortsübliche Miete um maximal 10 Prozent überschreiten dürfen. Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete dient zurzeit der Berliner Mietspiegel 2019. Die zulässigen Mietobergrenzen des Mietendeckels basieren dagegen auf den Mieten des Mietspiegels von 2013. Sie wurden zwar mit der Reallohnentwicklung hochgerechnet, liegen aber unter den Werten des Mietspiegels von 2019. Mieter fahren also mit dem Mietendeckel tendenziell besser als mit der Mietpreisbremse. Allerdings nur, solange der Deckel gilt.

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„Berliner Mieter müssen jetzt handeln“, rät Daniel Halmer. Für diejenigen, die es bisher nicht getan haben, sei „ein schnelles Handeln durch Rüge der laut Mietpreisbremse überhöhten Miete höchst ratsam“. Der Grund: Wer vor dem 1. April 2020 einen Mietvertrag unterzeichnet hat, für den wird eine überhöhte Miete nach der Mietpreisbremse erst von dem Zeitpunkt an abgesenkt, zu dem der Mieter die überhöhte Miete „gerügt“, also bemängelt, hat. Anders sieht es für Mietverhältnisse aus, die ab 1. April 2020 vereinbart wurden. Für sie kann die zu viel gezahlte Miete für die Zeit seit dem Vertragsbeginn zurückgefordert werden – bis zu 30 Monate lang. Das sieht die Verschärfung der Mietpreisbremse vor, die am 1. April 2020 wirksam wurde.

Berliner Mieterverein prüft immer auch die Preisbremse

So wie das Verbraucherportal Conny rät auch der Berliner Mieterverein (BMV) dazu, Mietverträge auf Einhaltung von Mietendeckel und Mietpreisbremse hin zu prüfen. „Bei den Ratsuchenden, die sich an uns wenden, führen wir immer beide Prüfungen durch, schon deshalb, weil das Bundesverfassungsgericht sich noch zum Mietendeckel äußern wird“, sagt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. Ist eine Miete gemäß Mietpreisbremse überhöht, sollten Mieter gegenüber dem Vermieter „umgehend die Miethöhe rügen“. Das gelte besonders für Wohnungen, die vor dem 1. April 2020 angemietet wurden. „Hier könnte am Ende jeder Monat, in dem noch keine Rüge vorliegt, bares Geld kosten“, warnt Wild.

Ein fiktives Beispiel mit mehreren Familien veranschaulicht, worum es geht. Familie Schmidt ist im Mai 2019 in eine knapp 90 Quadratmeter große Wohnung in Prenzlauer Berg eingezogen. Die Miete übersteigt die zulässige Miete laut Mietendeckel um 343 Euro monatlich und die zulässige Miete laut Mietpreisbremse um 308 Euro monatlich. Die Familie begnügt sich mit der Absenkung der überhöhten Mieten laut Mietendeckel. Vom 23. November 2020 an, zu dem der Vermieter die überhöhte Miete absenken musste, zahlt Familie Schmidt insgesamt 343 Euro monatlich weniger Miete. Auf eine Absenkung der Miete unter Berufung auf die Mietpreisbremse verzichtet die Familie.

Wer aufpasst, kann stattliche Beträge sparen

Familie Müller ist im Mai 2019 in die gleich große Nachbarwohnung eingezogen und zahlt exakt so viel Miete wie Familie Schmidt. Mit der Absenkung überhöhter Mieten ab 23. November 2020 zahlt Familie Müller ebenfalls insgesamt 343 Euro monatlich weniger Miete. Zugleich hat Familie Müller aber im Dezember 2020 unter Berufung auf die Mietpreisbremse die zu hohe Miete gerügt, vorsorglich. Zunächst profitiert Familie Müller noch vom Mietendeckel, der eine größere Einsparung als die Mietpreisbremse vorsieht.

Gesetzt den Fall, dass das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel im Juni kippt und zugleich – im für Mieter ungünstigsten Fall – festlegt, dass die Mieter zur Rückzahlung der eingesparten Miete verpflichtet sind, entsteht folgende Situation: Beide Familien müssen den seit November 2020 eingesparten Betrag, der sich auf mehr als 2000 Euro beläuft, an den Vermieter zurückzahlen. Familie Müller hat jedoch einen Vorteil. Sie bekommt vom Vermieter pro Monat 308 Euro zurück, die sie laut Mietpreisbremse zu viel gezahlt hat – vorausgesetzt, die Rüge war berechtigt. Die erste Rückzahlung wird für den Monat fällig, der auf die Rüge folgt.

Am besten fährt Familie Schulz, die im selben Haus wie Familie Schmidt und Familie Müller wohnt und für die gleiche Wohnung genauso viel Miete zahlt. Sie hat ihren Mietvertrag im April 2020 abgeschlossen und wohnt seitdem in dem Haus. Familie Schulz kann die zu viel gezahlte Miete vom April 2020 an zurückverlangen – weil sie von der Verschärfung der Mietpreisbremse ab 1. April 2020 profitiert, nach der eine überhöhte Miete bis zu 30 Monate lang zurückgefordert werden kann.

Die realen Zahlen der Mieterberater zeigen, dass auch unter Berufung auf die Mietpreisbremse erkleckliche Beträge gespart werden können. „Anhand unserer Daten lagen die Mieten in Berlin 2020 durchschnittlich 287 Euro über der zulässigen Höchstmiete“, sagt Daniel Halmer von Conny. „Teilweise können die Mieten um bis zu 50 Prozent gesenkt werden, auch bei geringeren Mieten.“