Eine Wohnung, zwei Preise

Ein Gespenst geht auf dem Wohnungsmarkt der Hauptstadt um. Die Schattenmieten, die immer mehr Berliner Vermieter neben den zulässigen Quadratmeterpreis in die Verträge schreiben und die sogar bis zu 100 Prozent über dem Mietendeckel liegen. Diese sollen die Mieter zahlen, falls der Mietendeckel vor Gericht kippen sollte.

Wer jetzt nach einer neuen Bleibe in Berlin sucht, kommt ins Staunen. In den Verträgen, die den künftigen Mietern von privaten Eigentümern, Immobiliengesellschaften oder Hausverwaltungern vorgelegt werden, stehen immer häufiger zwei verschiedene Mietbeträge für eine Wohnung.  

Der eine, sofort zu zahlende Betrag, ist der nach dem Mietendeckel. Das  Berliner Gesetz gilt seit Ende Februar für etwa 1,5 Millionen Wohnungen und sieht vor, dass die dortigen Mieten mit Stand vom 18. Juni 2019 für fünf Jahre eingefroren werden. Vermieter, die dagegen verstoßen, drohen Bußgelder von bis zu 500.000 Euro.

Dennoch schreiben Wohnungseigentümer bei Neuvermietungen einen zweiten, weitaus höheren Betrag in den Vertrag, den sie sich eigentlich wünschen: die Schattenmiete. Ein Beispiel: Zum  mietendeckel-konformen Quadratmeterpreis von sieben Euro werden als zweite Summe marktübliche 14 Euro pro Quadratmeter festgelegt. Eine Steigerung um 100 Prozent, die kein Einzelfall ist, wie Experten dem KURIER erklären. Im Schnitt liege die Steigerung zwischen 50 und 80 Prozent.

Die höhere Schattenmiete ist in Wahrheit die drohende echte Miete. In den Verträgen steht dies stark verklausuliert im Kleingedruckten. Etwa so: „Solange und soweit das Gesetz zur Mietbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin gilt, ist der Mieter zur Zahlung von monatlich ... Euro verpflichtet.“ Im Klartext: Der niedrigere Mietpreis im Vertrag gilt nur so lange, wie auch der Mietendeckel existiert. 

Klage vorm Bundesverfassungsgericht

Denn der Mietendeckel droht zu kippen. CDU/CSU- und FDP-Bundestagsabgeordnete wollen ihn mit einer Klage vor dem Bundesverfassungsgericht zu Fall bringen. Sollte  der Mietendeckel vom höchsten Gericht Deutschlands als verfassungswidrig erklärt werden, kommt sofort die Schattenmiete zum Einsatz. In einigen Verträgen ist sogar von rückwirkenden Zahlungen die Rede.

Dass sich Vermieter schon jetzt mit der Schattenmiete bei den Mietern rechtlich für den Tag des möglichen Mietendeckel-Scheiterns absichern, sei legal. So erklärt es der Berliner Wohnungseigentümerverband Grund und Boden. 

Anders sieht es der Berliner Mieterverein. „Die Schattenmieten sind unzulässig“, sagt Geschäftsführer Reiner Wild dem KURIER. „Zwei Preise in einem Vertrag, das verstößt gegen die allgemeinen Geschäftsbedingungen von Verträgen.“ Außerdem sei unklar, wann das Bundesverfassugsgericht eine Entscheidung treffen werde. „Das könnte erst im Frühjahr oder Sommer 2021 der Fall sein.“

Wild berichtet, dass Schattenmieten bereits nicht nur bei Neuvermietungen, sondern auch bei Mieterhöhungen, die im Rahmen des Mietendeckels liegen, gefordert werden. Oder die Differenz zum Mietendeckel-Betrag wird als sogenannter „Untermietzuschlag“ eingefordert. Man könne zwar dagegen klagen. Doch wegen des ungewissen Ausgangs und der Kosten würden sich Mieter davor noch scheuen. Rechtsexperten erklären, dass den Mietern nichts anderes übrig bliebe, als zu unterschreiben. Denn der Wohnraum in Berlin ist weiterhin knapp.

Einige Vermieter bieten im Internet ihre Wohnungen schon zum  überhöhten Mietpreis an. „Damit will man offenbar Mieter bekommen, die sich die Schattenmiete leisten können“, sagt Wild. Die Politik müsse nun handeln, fordert er.

Der Senat gibt sich zögerlich. „Ohne Kenntnis eines konkreten Mietvertragstextes ist eine Bewertung allerdings immer schwierig“, sagt Petra Rohland, Sprecherin der Senatsverwaltung für Stadtenwicklung und Wohnen. „Bei den Vermietern, auf die wir direkt Einfluss haben, den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften, ist natürlich eine sogenannte Schattenmiete ausgeschlossen.“

Um die rechtliche Unsicherheit zu beenden, hoffe Berlin auf eine zügige Entscheidung des Bundesverfassungerichtes zum Mietendeckel, so die Sprecherin. Bis dahin habe die Behörde von Bausenatorin Katrin Lompscher (Linke) nun „einen Verständigungsprozess gegenüber den Bezirken angeregt, wie rechtlich mit den Schattenmieten umzugehen ist“.