Der neue Mietspiegel gilt für 1,4 Millionen Mietwohnungen in Berlin. Foto: Wolfgang Kumm/dpa

In Berlin ist am Donnerstag der neue Mietspiegel 2021 veröffentlicht worden. Er tritt sofort in Kraft und löst den Mietspiegel 2019 ab. Das teilte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen mit. Der neue Mietspiegel weist, wie berichtet, eine um 1,1 Prozent höhere Miete als vor zwei Jahren aus. Belief sich die durchschnittliche Miete in Berlin im Jahr 2019 auf 6,72 Euro je Quadratmeter, so beträgt sie nun 6,79 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (kalt).

Der Mietspiegel gibt Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen je nach Baualter, Größe, Lage und Ausstattung. Vermietern dient der Mietspiegel dazu, Mieterhöhungen zu begründen und die korrekte Miethöhe beim Abschluss neuer Verträge zu ermitteln. Mieter können anhand des Mietspiegels prüfen, ob die Forderungen der Vermieter berechtigt sind. Dabei gilt: In laufenden Mietverhältnissen können die Mieten innerhalb von drei Jahren um bis zu 15 Prozent steigen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist. Beim Abschluss eines neuen Mietvertrags dürfen Vermieter die ortsübliche Miete um höchstens zehn Prozent überschreiten.

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Anders als die bisherigen Mietspiegel basiert der neue Mietspiegel nicht auf einer Erhebung von aktuellen Mietwerten. Der Grund: Weil sich die Mieten in Berlin wegen des Mietendeckels nicht frei am Markt bilden konnten, wurde der neue Mietspiegel auf Basis der Entwicklung der Verbraucherpreise als „Index-Mietspiegel“ erstellt. Zu Grunde gelegt wurde dabei nach Angaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung der deutschlandweite Verbraucherpreisindex. Dieser wies für die Zeit vom September 2018, dem Zeitpunkt für die Erhebung der Daten zum Mietspiegel 2019, bis zum September 2020, dem Zeitpunkt für die Ermittlung der Daten zum Mietspiegel 2021, eine Steigerung um rund 1,1 Prozent aus.

Senator: Voraussetzungen für qualifizierten Mietspiegel erfüllt

„Mit der Steigerung der Mietspiegelmieten in Höhe der allgemeinen Lebenshaltungskosten wird sichergestellt, dass die Mieten um lediglich 1,1 Prozent steigen“, sagt Stadtentwicklungssenator Sebastian Scheel (Linke). Nach Angaben der Senatsverwaltung erfüllt der neue Mietspiegel die Voraussetzungen für einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel. Diese Einstufung hat zur Folge, dass Vermieter ihre Mieter auf den Mietspiegel hinweisen müssen, wenn sie Mieterhöhungen mit anderen Mitteln begründen – zum Beispiel mit drei Vergleichswohnungen, was ebenfalls möglich ist.

Das Preisgefüge der vergangenen Jahre wird mit dem neuen Mietspiegel fortgeschrieben. Das heißt, die beliebten Altbauwohnungen aus der Gründerzeit sind deutlich teurer als Altbauwohnungen der Jahrgänge 1919 bis 1949. Vergleichsweise günstig sind Wohnungen aus den 1950er- und 1960er-Jahren sowie die zwischen 1973 und 1990 errichteten Wohnungen im Ostteil der Stadt. Die nach der Wiedervereinigung entstandenen Wohnungen weisen im Vergleich dazu sehr viele höhere Mieten aus – die Oberwerte erreichen dabei in der Spitze ein Niveau von bis zu 14,99 Euro je Quadratmeter in der Baualtersklasse von 2003 bis 2017.

Vermieterverbände unterschreiben nicht

Die drei Vermieterverbände, die an der Erarbeitung des Mietspiegels beteiligt waren, haben das Werk dieses Mal nicht unterzeichnet. „Die Anpassung eines qualifizierten Mietspiegels anhand des bundesweiten Verbraucherpreisindexes“ sei zwar eine im Bürgerlichen Gesetzbuch anerkannte Methode“, stellt der Immobilienverband BFW fest. Doch eigne sie sich nicht für einen heterogenen Immobilienmarkt wie in Berlin. Unabhängig von der Nichtunterzeichnung würden die Mitgliedsunternehmen die Tabellenwerte und Vorgaben des Mietspiegels „zur Grundlage ihrer Arbeit machen“, so der BFW.

Der Eigentümerverband Haus & Grund verwies bereits im Vorfeld darauf, dass es sich „bereits beim Mietspiegel 2019“ um eine „teilweise Fortschreibung des Mietspiegels 2017“ gehandelt habe, wie der Landesvorsitzende Carsten Brückner sagte. Eine Indexierung als weitere Fortschreibung komme „daher nicht in Frage.“ Haus & Grund erklärte allerdings, seinen Mitgliedern zu empfehlen, den Mietspiegel anzuwenden. „Diesen rechtlich anzugreifen macht wenig Sinn; fällt der Mietspiegel als Mittel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete aus, müssten nicht nur in gerichtlichen Verfahren teure Sachverständigengutachten eingeholt werden, was die Gericht aber nicht mitmachen“, so Carsten Brückner.

Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) begrüßte am Donnerstag den „neuen qualifizierten Berliner Mietspiegel 2021“, wie Verbands-Chefin Maren Kern sagte. Der BBU habe den Mietspiegel aufgrund der „eingeschränkten Erstellungsmöglichkeiten“ nicht mitzeichnen können, sagte sie. Der jetzt vorgelegte Indexmietspiegel biete „dennoch eine gute Grundlage für die rechtssichere Gestaltung der Mieten in Berlin“, so Kern. „Wir gehen davon aus, dass unsere rund 140 Berliner Mitgliedsunternehmen sich wie gewohnt an ihn halten.“ Dass die Vermieterverbände den Mietspiegel nicht unterzeichnen, hat keine Folgen für dessen Wirksamkeit. Der Mietspiegel tritt mit der Veröffentlichung durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung in Kraft.

Mieten ziehen nach Urteil des Bundesverfassungsgerichts an

Der Berliner Mieterverein (BMV) verteidigt den Mietspiegel gegen die Kritik. Zwar sei der Mietspiegel 2019 schon als Fortschreibung des Mietspiegels 2017 bezeichnet worden, de facto habe er aber „alle Merkmale einer Neuerhebung, sodass der fortgeschriebene Mietspiegel 2021 sachgerecht ebenfalls als qualifizierter Mietspiegel bezeichnet werden könne. „Der Berliner Mieterverein trägt daher den Berliner Mietspiegel mit“, erklärte BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. „Wir bedauern aber, dass die Vermieterverbände erneut und zum Teil wiederholt dem Mietspiegel die Unterstützung versagen.“ Das lasse „nichts Gutes“ erahnen. „Wir rechnen mit vielen Mieterhöhungen, mit denen die Mietspiegelwerte überschritten werden sollen, und zahlreichen gerichtlichen Auseinandersetzungen“, sagt Wild.

Die börsennotierte Deutsche Wohnen, mit rund 110.000 Wohnungen größter privater Vermieter in der Stadt, tritt den Befürchtungen entgegen. Die Deutsche Wohnen kündigte am Donnerstag an, in diesem Jahr auf Mieterhöhungen zu verzichten. „Um der aktuellen Situation mit Blick auf die Corona-Pandemie und dem Urteil zum Mietendeckel Rechnung zu tragen“, habe sich die Deutsche Wohnen „entschieden, im laufenden Jahr keine Mieterhöhungen umzusetzen“, erklärte Vorstandsmitglied Lars Urbansky.

Anlässlich der Veröffentlichung des neuen Berliner Mietspiegels am Donnerstag betonte die Deutsche Wohnen zugleich, sie unterstütze die Entscheidung des Senats, den Mietspiegel per Index fortzuschreiben. Dies schaffe für Mieter und Vermieter kurzfristig eine „verlässliche und planbare Perspektive“.

Nachdem das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel gekippt hat, sind die Mieten in Berlin unterdessen wieder kräftig gestiegen. Das geht aus einer Auswertung des Onlineportals Immoscout24 hervor. Die Angebotsmieten für Wohnungen, die ursprünglich unter den Mietendeckel fielen, zogen laut Immoscout seit Verkündung des Gerichtsurteils am 15. April im Schnitt um 90 Cent pro Quadratmeter an. Das entspricht einer Erhöhung um sieben Prozent.