Viele Berliner forderten am Sonnabend bei der Demonstration gegen hohe Mieten die Vergesellschaftung von Wohnungen großer Unternehmen.  Foto: Christophe Gateau/dpa

Am 26. September stimmen die Berliner in einem von der Initiative Deutsche Wohnen & Co enteignen angestrengten Volksentscheid über die Frage ab, ob die Bestände großer Immobilienunternehmen vergesellschaftet werden sollen. Hier ein Überblick über Fragen und Antworten zum Thema.

Worum geht es bei dem Volksentscheid?

Ziel der Initiative Deutsche Wohnen & Co enteignen ist, die Bestände von privatwirtschaftlichen Unternehmen mit mehr als 3000 Wohnungen in Berlin zu vergesellschaften. Ausgenommen sind laut Initiative Unternehmen in öffentlichem Eigentum, kommunale Wohnungsbaugesellschaften in privater Rechtsform und Bestände in kollektivem Besitz der Mieter.

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Was ist die rechtliche Grundlage für den Vorstoß?

Die Initiative beruft sich auf Artikel 15 des Grundgesetzes. Darin ist formuliert, dass „Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel“ zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden können – gegen eine Entschädigung der Eigentümer. Das Problem: Seit Gründung der Bundesrepublik ist von dem sogenannten Sozialisierungsartikel noch kein Gebrauch gemacht worden. Es gibt also keine Rechtsprechung zu einer Vergesellschaftung und keine Erfahrungen zur Höhe einer notwendigen Entschädigung. Es ist absehbar, dass eine Vergesellschaftung von den Gerichten überprüft wird.

Warum will die Initiative Wohnungen vergesellschaften?

Die Initiative bringt vor, dass eine soziale Wohnungsversorgung in Großstädten wie Berlin dauerhaft sozial gebundene Wohnungen zu leistbaren Mieten „in der Fläche“ voraussetzt. Wer auch Haushalten mit geringen Einkommen Wohnungen zur Verfügung stellen wolle, müsse unterdurchschnittliche Mieten sicherstellen. Dieses Ziel sei mit privaten Wohnungsunternehmen mit Gewinnerzielungsabsicht nicht zu erreichen. „Wir brauchen eine groß angelegte Kommunalisierung beim Wohnungsbau und bei der Bereitstellung von Wohnungen, weil nur diese langfristig und auch in angespannten Situationen eine soziale Versorgung mit Wohnungen sicherstellen kann“, heißt es im vorgelegten Beschlussentwurf der Initiative für den Volksentscheid.

Um wie viele Wohnungen geht es?

Die Angaben dazu schwanken zwischen 226.000 und 243.000 Wohnungen. Meist ist von 243.000 Wohnungen die Rede. Darauf bezieht sich auch die amtliche Kostenschätzung des Senats.

Um welche Vermieter geht es?

Betroffen wären unter anderem die Deutsche Wohnen, die rund 110.000 Wohnungen in Berlin besitzt, sowie die Vonovia mit gut 40.000 Wohnungen in der Bundeshauptstadt. Hinzu kämen Unternehmen wie die Adler Group mit fast 20.000 Wohnungen, Covivio und Akelius sowie weitere Eigentümer.

Was würde sich durch eine Vergesellschaftung an den Besitzverhältnissen von Wohnungen in Berlin ändern?

In Berlin gibt es zirka 1,9 Millionen Wohnungen, darunter gut 1,6 Millionen Mietwohnungen. Mit Stand vom März 2021 sind 335.000 Wohnungen in Besitz der sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen, die sich zu einer sozial verantwortlichen Mietenpolitik verpflichtet haben. Weitere knapp 200.000 Wohnungen sind in der Hand von Genossenschaften. Durch eine Vergesellschaftung von 243.000 Wohnungen würde der Bestand an Wohnungen in der Hand gemeinwohlorientierter Vermieter auf ungefähr 780.000 steigen. Fast jede zweite Mietwohnung in Berlin wäre damit in Händen eines gemeinwohlorientierten Vermieters.

Wie teuer wäre eine Vergesellschaftung?

In der amtlichen Kostenschätzung werden die Entschädigungskosten für eine Vergesellschaftung von zirka 243.000 Wohnungen auf 28,8 bis 36 Milliarden Euro beziffert – plus Erwerbsnebenkosten in Höhe von 180 Millionen Euro. Hinzu kämen danach außerdem noch einmalig Kosten in Höhe von 1,5 bis 1,9 Milliarden Euro für die Erfassung und technische Bewertung der Immobilien, Entschädigungen für unbebaute Grundstücke sowie Ausgleichszahlungen für Wertminderungen und Personalüberhänge. Die Initiative Deutsche Wohnen und Co enteignen geht von einer geringeren Entschädigung aus. Laut der Mitteilung zum Volksentscheid schätzt die Initiative die Entschädigung auf 7,3 bis 13,7 Milliarden Euro. Auf Basis eines „Faire-Mieten-Modells“ für 243.000 Wohnungen kommt die Initiative auf eine Entschädigung von rund zehn bis elf Milliarden Euro.

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Was ist das Faire-Mieten-Modell?

Das Modell sieht vor, dass an die Unternehmen als Entschädigung über die Dauer von 40 Jahren alle Erträge abgeführt werden, die nicht für die Bewirtschaftung der Wohnungen erforderlich sind - bei fairen Mieten. Die Höhe der fairen Mieten soll laut der Initiative anfänglich auf 4,04 Euro je Quadratmeter festgelegt werden. Diesen Wert hat die Initiative abgeleitet aus der Höchstmiete, die sich ein armutsgefährdeter Haushalt noch leisten kann. Nach Lage und Ausstattungen sind Differenzierungen vorgesehen. Ob eine Entschädigung nach dem Modell vor Gericht akzeptiert wird, ist aber offen.

Wie soll die Entschädigung bezahlt werden? Berlin ist doch hochverschuldet.

Der Schuldenstand Berlins ist durch die Ausgaben in der Corona-Pandemie auf fast 64 Milliarden Euro im vergangenen Jahr gestiegen. Wenn es nach der Initiative Deutsche Wohnen und Co enteignen geht, soll die geplante Vergesellschaftung den Landeshaushalt aber nicht belasten und ohne Aufnahme von Bankkrediten möglich sein. Als Art der Entschädigung schlägt die Initiative die Ausgabe von Anleihen durch den künftigen Verwalter der Wohnungen, die Anstalt öffentlichen Rechts, vor. „Entschädigungsbonds“ sollen die Wertpapiere heißen. Wenn die Mieteinnahmen nicht reichen sollten, um die anstehenden Ausgaben  zu bezahlen, und weitere Kredite nicht aufzunehmen sind, müsste am Ende aber womöglich doch Geld aus der Landeskasse  fließen. Zum Vergleich: Der Landeshaushalt in diesem Jahr hat ein Volumen von rund 32 Milliarden Euro. So viel kosten Lehrer, Polizisten, die Instandhaltung der öffentlichen Gebäude und alles, was die Stadt am Laufen hält.

Wie lautet der Beschlusstext des Volksentscheids? Und: Wie verbindlich ist dieser?

Der Senat von Berlin wird laut Beschlusstext „aufgefordert, alle Maßnahmen einzuleiten“, die zur Überführung von Immobilien sowie Grund und Boden in Gemeineigentum zum Zwecke der Vergesellschaftung nach Artikel 15 des Grundgesetzes erforderlich sind. Die Berliner stimmen also nicht über ein konkretes Vergesellschaftungsgesetz ab, sondern legen die Umsetzung des Willens in die Hände der nächsten Landesregierung. Was diese daraus macht, sofern sich eine Mehrheit der Berliner für die Vergesellschaftung ausspricht, ist offen. Denkbar ist, dass Gegner einer Vergesellschaftung die bereits geäußerte Haltung vertreten, es handele sich bei der Aufforderung an den Senat, alle Maßnahmen für eine Vergesellschaftung nach Artikel 15 einzuleiten, nur um einen Appell an die Landesregierung. Unterstützer einer Vergesellschaftung könnten indes darauf verweisen, dass die Bezugnahme auf Artikel 15 des Grundgesetzes verlangt, ein Vergesellschaftungsgesetz zu erarbeiten.

Wer soll im Falle einer Vergesellschaftung die Wohnungen übernehmen?

Eine sogenannte Anstalt öffentlichen Rechts (AöR) soll die Wohnungen übernehmen und vermieten. Eine AöR ist ein öffentlich-rechtliches Unternehmen, das mit einer öffentlichen Aufgabe betraut ist. Beispiele für Anstalten öffentlichen Rechts sind die Berliner Verkehrsbetriebe (BVG) und die Berliner Stadtreinigungsbetriebe (BSR).

Ist eine Vergesellschaftung von Immobilienunternehmen rechtlich möglich?

Zu der Frage gibt es verschiedene Auffassungen. Der Verfassungsrechtler Helge Sodan kommt in einem Gutachten im Auftrag des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) zu dem Schluss, dass eine solche Vergesellschaftung gegen die Verfassung verstößt. Sodan bezeichnete bei der Vorstellung seines Gutachtens als stärkstes Argument, dass in der Berliner Landesverfassung keine Regelung wie im Grundgesetz-Artikel 15 enthalten sei, auf den sich die Initiative zu dem Volksentscheid stützt. Ein kürzlich präsentiertes Gutachten der Kanzlei Greenberg Traurig, das auch vom BBU in Auftrag gegeben wurde, hält eine Vergesellschaftung ebenfalls für unzulässig. Der BBU ist jedoch keine unabhängige Instanz. Er vertritt die Interessen seiner Mitglieder, zu denen neben den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften viele Genossenschaften, aber auch die Deutsche Wohnen gehört. Andere Juristen stützen die Auffassung, dass eine Vergesellschaftung sehr wohl zulässig ist, knüpfen sie dies aber an bestimmte Bedingungen.

Aus Sicht von Reiner Geulen, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, ist es „verfassungsrechtlich grundsätzlich möglich, Grund und Boden, also auch Wohnimmobilien“ gemäß Artikel 15 „in eine gemeinwirtschaftliche, nicht-gewinnorientierte Form zu überführen“. Doch müsse ein Sozialisierungsgesetz den Gleichbehandlungsgrundsatz beachten. Bedenken könnten sich daraus ergeben, dass nur „private“ Wohnungsunternehmen vergesellschaftet werden sollen, nicht aber solche, die der öffentlichen Hand gehören. Unzulässig wäre eine Vergesellschaftung, „wenn sie nicht erforderlich ist“, stellt Geulen fest. Dies bedeute, „dass ein Vergesellschaftungsgesetz daraufhin zu überprüfen ist, ob das Ziel – die Schaffung von angemessenem Wohnraum – auch ohne die Vergesellschaftung erreicht werden kann“.

Sollen auch Genossenschaften enteignet werden?

Das ist umstritten. Die Initiative Deutsche Wohnen & Co. enteignen will Genossenschaften nach eigenem Bekunden zwar ausdrücklich von einer Vergesellschaftung ausnehmen. Doch sieht sie sich immer wieder mit dem Vorwurf konfrontiert, dass auch Genossenschaften von einer Vergesellschaftung bedroht seien. Zuletzt durch das Gutachten der Kanzlei Greenberg Traurig im Auftrag des BBU. Darin heißt es, die Wohnungsbaugenossenschaften seien in dem von der Enteignungsinitiative am 26. September 2021 zur Abstimmung gestellten Beschlusstext nicht mehr ausdrücklich von der geforderten Vergesellschaftung ausgenommen. Im Vergleich zum ursprünglichen Beschlusstext im Jahr 2019 würden die Genossenschaften gar nicht mehr erwähnt. Alle großen Genossenschaften mit mindestens 3000 Wohnungen erfüllten die von der Enteignungsinitiative für eine Vergesellschaftung aufgestellten Voraussetzungen. Sie seien im Interesse ihrer Mitglieder privatnützig tätig und würden „mit Gewinnerzielungsabsicht“ agieren. Die im aktuellen Beschlusstext erwähnten Ausnahmen von der Vergesellschaftung seien nicht auf die Genossenschaften anwendbar. So stünden Genossenschaften nicht im kollektiven Besitz der Mieter.

Die Initiative widerspricht dieser Auffassung. Die angestrebte Vergesellschaftung von Immobilien nach Artikel 15 Grundgesetz verfolge als Ziel, diese in „Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft“ zu überführen, betont sie - und verweist darauf, dass Wohnungsbaugenossenschaften bereits gemeinwirtschaftlich tätig seien: Sie befänden sich im gemeinschaftlichen Besitz ihrer Mitglieder und dienten der Versorgung mit Wohnraum. „Wohnungsbaugenossenschaften zu enteignen, würde also im Gegensatz zu Geist und Geschichte des Artikel 15 im Grundgesetz stehen“, argumentiert die Initiative.

Unterstützung bekommt die Initiative ausgerechnet vom Gutachter Helge Sodan. Dieser erklärte auf Nachfrage des RBB, dass er auch die Genossenschaften zu jenen Unternehmen zählt, die „keine Gewinnerzielung beabsichtigen“. Damit, folgert der RBB, sieht ausgerechnet ein renommierter, von der Immobilienwirtschaft beauftragter Gutachter die Genossenschaften außerhalb der Gefahrenzone.