Marlies V. kämpft vor dem Bundesgerichtshof um ihr Recht.
Foto: Benjamin Pritzkuleit

Seit drei Tagen hat sie diesen Pfeifton im rechten Ohr. „Tinnitus“, sagt die 70-jährige Marlies V. aus Spandau. „Das ist die Aufregung.“ Der Grund: An diesem Mittwoch verhandelt der Bundesgerichtshof im Streit um eine Mieterhöhung der Deutsche Wohnen für Marlies V. Die Zivilkammer 63 des Berliner Landgerichts hatte im März dieses Jahres entschieden, dass die ortsübliche Miete für die etwa 84 Quadratmeter große Wohnung von Marlies V. nicht auf Grundlage des Mietspiegels, sondern auf Basis eines Gutachtens zu ermitteln sei.

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Die Folge: Die Deutsche Wohnen darf die Miete für die Wohnung in der Siedlung An der Kappe rückwirkend ab 1. Februar 2018 von bisher 422,82 Euro auf 474,93 Euro erhöhen. Denn im Gegensatz zum Mietspiegel setzt das Gutachten die ortsübliche Miete für die Wohnung der 70-Jährigen höher an. Beim Nachbarn von Marlies V., Wolf-Dietrich K., der nur zwei Aufgänge weiter wohnt, hatte eine andere Kammer des Landgerichts im vergangenen Jahr im Streit um eine Mieterhöhung noch anders geurteilt: Die Zivilkammer 67 entschied, dass die ortsübliche Miete bei Wolf-Dietrich K. auf Grundlage des Mietspiegels zu errechnen sei – womit das Mieterhöhungsverlangen der Deutsche Wohnen zurückgewiesen wurde. Denn laut Mietspiegel gab es für die Wohnung von Wolf-Dietrich K. keinen Spielraum für eine Mieterhöhung, da die bisherige Miete die ortsübliche Miete bereits überstieg.

„Es kann doch nicht sein, dass für meinen Nachbarn der Mietspiegel gilt und für mich nicht“, sagt Marlies V. Sie hoffe auf Gerechtigkeit. Das Amtsgericht hatte im Fall von Marlies V. noch zugunsten der Mieterin entschieden. Das Landgericht hob das Votum aber auf. „Der Sachverständige hat nachvollziehbar geschildert, wie er zu seiner Bewertung aufgrund von Vergleichswohnungen aus seinem Datenbestand gelangt ist“, heißt es in der Begründung. Nach Auffassung der Zivilkammer 63 ist der Mietspiegel als Schätzgrundlage nicht ohne weiteres geeignet. Gegen diese Entscheidung ist Marlies V. vor den Bundesgerichtshof (BGH) gezogen.

Die Deutsche Wohnen darf die Miete für die Wohnung in der Siedlung An der Kappe rückwirkend ab 1. Februar 2018 von bisher 422,82 Euro auf 474,93 Euro erhöhen.
Foto: Benjamin Pritzkuleit

„Der Berliner Mietspiegel 2017 ist nicht nur zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete geeignet, sondern unter anderem aufgrund seiner deutlich breiteren Datengrundlage einem Einzelgutachten vorzuziehen“, argumentieren die BGH-Anwälte von Marlies V. in ihrer Revisionsbegründung. Im Hinblick auf die Gewährung eines fairen Verfahrens sei die Einholung eines kostspieligen Gutachtens zudem „nicht neutral“. Allein das Risiko, nach einem verlorenen Prozess die Kosten eines Gutachtens tragen zu müssen, könne Mieter davon abhalten, sich gegen eine Mieterhöhung zu wehren. Im vorliegenden Fall habe das Gutachten Kosten in Höhe von 3473 Euro verursacht, also etwa das 66-Fache der Mieterhöhung von 52 Euro.

Die BGH-Anwälte der Deutsche Wohnen verteidigen dagegen die Entscheidung des Landgerichts. Es gebe „nichts zu beanstanden“. Zum Vorwurf, dass sich Mieter gegenüber Großvermietern, die teure Gutachten in Auftrag geben, in einer benachteiligten Position befinden, erklären die Anwälte der Deutsche Wohnen: „Diese rein polemischen Ausführungen sind in der Sache nicht zielführend.“ Es könne keine Rede von einem unfairen Verfahren sein. Den Richtern stehe es frei, ein Gutachten über die ortsübliche Vergleichsmiete einzuholen.

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Marlies V. wird in Berlin vom Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) vertreten. Aus dessen Sicht ist das Verfahren vor dem Bundesgerichtshof für die Berliner Mieter, insbesondere in Schöneberg und Wedding, „von großer Bedeutung", wie AMV-Chef Marcel Eupen sagt. Der Umstand, dass eine Kammer des Landgerichts den Mietspiegel nicht anwende, sondern teure Sachverständigengutachten einhole, sei aus Mietersicht „eine Katastrophe“. Diese Vorgehensweise führe „zu einer extremen Rechtsunsicherheit über die Anwendung des Mietspiegels und damit zu einer Verunsicherung“ der Mieter. Der Mietspiegel sei das einzige Instrument für Mieter, um Mieterhöhungen überprüfen zu können. Für die Mieter in Schöneberg und Wedding sei die Entscheidung besonders wichtig, weil die Zivilkammer 63 des Landgerichts nun für Streitfälle aus diesen Stadtteilen zuständig sei.

Die unterschiedliche Rechtsprechung zwischen Marlies V. und ihrem Nachbarn erklärt sich aus einem Wechsel in der Zuständigkeit des Landgerichts. Die Zivilkammer 63 war bis Ende 2018 für Berufungen in Mieterhöhungsverfahren aus Spandau zuständig. Seit 2019 ist für Spandau die Zivilkammer 67 des Landgerichts zuständig. Der Fall von Marlies V. fällt noch in die frühere Zuständigkeit der 63. Kammer. Im Fall ihres Nachbarn entschied bereits die Kammer 67, zugunsten des Mieters.

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Die zu fällende Grundsatzentscheidung des BGH im Verfahren von Marlies V. habe durch das „Mietendeckel-Gesetz“ keineswegs an Brisanz verloren, sagt AMV-Chef Eupen. So seien zum einen noch diverse Berufungen beim Landgericht anhängig, die sich auf Mieterhöhungen aus der Zeit vor dem Inkrafttreten des „Mietendeckel-Gesetzes“ beziehen. Zum anderen gelte der Mietendeckel nicht für alle Gebäude. So seien beispielsweise Häuser ausgenommen, die seit 2014 bezugsfertig geworden sind. Schließlich stehe auch noch nicht fest, ob der Mietendeckel verfassungskonform sei. „Sollte dies nicht der Fall sein, könnten Mieterhöhungen wieder ausgesprochen und anhand des Mietspiegels überprüft werden“, sagt Eupen.