Die Wohnanlage in der Angerburger Allee in Charlottenburg-Wilmersdorf.
Foto: Markus Wächter

Der Schreck kam kurz vor Weihnachten, aber er sitzt vielen Mietern noch in den Knochen. Die Hausverwaltung ADO Immobilien Management GmbH verlangt von den Bewohnern an der Angerburger Allee 35 bis 55 in Charlottenburg-Wilmersdorf hohe Nebenkostennachzahlungen für das Jahr 2019. Ein Rentner-Ehepaar soll für seine rund 84 Quadratmeter große Wohnung fast 670 Euro nachzahlen. Von einem anderen Mieter fordert die Verwaltung rund 765 Euro, ein Haushalt soll sogar mehr als 900 Euro nachzahlen. „Das ist für uns nicht nachvollziehbar“, sagt eine Mieterin. „Das ist uns unbegreiflich.“

Marcel Eupen, Vorsitzender des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV), vertritt mehrere Haushalte, die sich gegen die Nachzahlungen zur Wehr setzen. Er sagt: „In über 30 Jahren Berufserfahrung habe ich derartig exorbitante Kostensteigerungen bei einzelnen Kostenpositionen innerhalb eines Jahres noch nicht erlebt.“ So weist die Betriebskostenabrechnung eines Mieterhaushalts, zu der Eupen die Belege einsehen konnte, für 2019 unter der Position Gebäudereinigung einen Gesamt-Betrag von 144.000 Euro für die Wohnanlage aus – fast 50.000 Euro mehr als im Abrechnungszeitraum 2018. Da sind unter der vergleichbaren Position „Hausreinigung“ nur Kosten von knapp 95.000 Euro zu finden. Der Anteil für den Mieterhaushalt stieg dadurch von rund 126 auf rund 189 Euro im Jahr.

Einführung einer kostenpflichtigen Kiezbestreifung

Weitere Kostensteigerungen gab es bei der Gartenpflege, die 2018 in der Wohnanlage noch mit rund 44.700 Euro zu Buche schlug, sich im Jahr 2019 unter der Position „Pflege der Außenanlagen“ aber schon auf 113.500 Euro belief. Auch Sperrmüllbeseitigung und Versicherung wurden teurer. Zudem taucht in der Abrechnung für 2019 eine Position Sicherheitskosten mit einem Betrag in Höhe von rund 83.000 Euro auf, der in den Erläuterungen zur Abrechnung 2019 mit den Ausgaben für eine „Kiezbestreifung“ erklärt wird. In der Abrechnung für 2018, die Mieterberater Eupen einsehen konnte, fand sich keine vergleichbare Position. Insbesondere bei den Versicherungskosten, den Kosten der Gebäudereinigung, der Pflege der Außenanlagen sowie den Kosten der Sperrmüllbeseitigung ließen sich die Kostensprünge „nicht mit allgemeinen Preissteigerungen innerhalb eines Jahres erklären“, sagt Eupen. „Sie beruhen vielmehr auf Anbieterwechseln, das heißt, dem Austausch der Dienstleister, sowie der Einführung einer kostenpflichtigen Kiezbestreifung“, sagt er.

Pikant: Recherchen des KURIER ergaben, dass hinter der Firma Central Facility Management GmbH (cfm), die in dem Abrechnungszeitraum Leistungen für die Hauswarttätigkeit, die Hausreinigung und die Pflege der Außenanlagen in Rechnung stellte, derselbe Eigentümer stand wie hinter der Hausverwaltung: nämlich die ADO Properties S. A. mit Sitz in Luxemburg.

Der Vermieter verteidigt seine Betriebskostenabrechnung gegen Kritik

Die ADO Properties hatte die Wohnungen an der Angerburger Allee nach eigenen Angaben im April 2018 erworben. Die Nebenkostenabrechnung für 2019 ist die erste Jahresabrechnung, die von der Hausverwaltung der ADO Properties erstellt wurde. Nun müssen sich die Mieter allerdings schon wieder an einen neuen Namen ihres Vermieters gewöhnen. Mitten in der Auseinandersetzung über die Betriebskosten erhielten Bewohner an der Angerburger Allee vor wenigen Tagen die Information, dass die ADO Immobilien Management jetzt Adler Immobilien Management heißt. „Diese Namensänderung hängt damit zusammen, dass wir mittlerweile Teil der neu formierten Adler Group geworden sind“, heißt es in einem Schreiben. Auf die bestehenden Vertragsverhältnisse habe die Namensänderung jedoch keinerlei Auswirkung. Ein Blick ins Handelsregister zeigt, dass die Adler Group nicht nur die Hausverwaltung, sondern zwischenzeitlich auch die Firma cfm übernommen hat, die mit der Hauswarttätigkeit, der Hausreinigung und der Pflege der Außenanlagen betraut worden war.

Der Vermieter verteidigt seine Betriebskostenabrechnung gegen Kritik, räumt aber eine Erhöhung der Kosten im Jahr 2019 ein, die ein Sprecher „mit einem Anstieg diverser Einzelpositionen“ begründet – unter anderem mit dem Wechsel zu anderen Anbietern und einer damit verbundenen Verbesserung des Leistungsspektrums. Die Erhöhung der Kosten für Gartenpflege und die Pflege der Außenanlage sei auf umfassende Baumpflegearbeiten zurückzuführen, die für sich genommen bereits einen Umfang von circa 60.000 Euro ausgemacht hätten. Die Kosten für Sperrmüllbeseitigung seien deshalb deutlich angestiegen, da das Sperrmüllaufkommen tatsächlich hoch sei und daher die Einführung eines „Sperrmüllkonzeptes“ erforderlich geworden sei, das „eine regelmäßige und im Interesse aller Bewohner erfolgende Sperrmüllbeseitigung sicherstellt“.

Es sei unzutreffend, dass die ADO Immobilien Management GmbH eine „Kiezbestreifung“ neu eingeführt habe, so der Sprecher. Es möge sein, „dass die Hausverwaltung des Voreigentümers aus Gründen, die wir nicht kennen, diese Kostenposition nicht umgelegt hat oder auch dies schlicht versäumt hat“. Es handele sich aber bei „den Kosten dieses bereits vor unserer Objektübernahme und im Mieterinteresse beauftragten Wachschutzes um umlagefähige Kosten, weshalb die Mieter diese Kosten im Rahmen einer ordnungsgemäßen und im Einklang mit geltendem Recht stehenden Abrechnung ausgewiesen bekommen“.

Auf die Nachfrage, warum die ADO Immobilien Management GmbH mit der cfm eine Tochter der ADO Properties mit Hauswartdienstleistungen, Reinigungsdienstleistungen und der Grünflächenpflege betraut habe und inwiefern angesichts der eingetretenen Kostensteigerungen noch das Gebot der Wirtschaftlichkeit erfüllt werde, war folgende Antwort zu erhalten: „Unsere Nebenkostenabrechnungen sind richtig und vollständig rechtskonform erstellt und halten einer strengen, sich an objektiven Maßstäben orientierenden Nachprüfung stand.“

Mieterberater Eupen macht dagegen Bedenken geltend: „Besonders kritisch sind die Rechnungen der Central Facility Management GmbH (cfm) bezüglich der Kostenpositionen Hauswartleistungen, Hausreinigung sowie Pflege der Außenanlagen zu hinterfragen“, sagt er. „Wenn dabei gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen worden sein sollte, wäre dies unzulässig.“ Mieter der Wohnanlage sollten ihre Betriebs- und Heizkostenabrechnung durch juristische Experten überprüfen lassen.